一直被定义为“刚需地盘”的通州，近一段时间以来，开始涌现大户型高端改善型楼盘。8月20日，位于通州的绿城京杭府230平方米、260平方米实体样板间亮相，全部为大户型的京杭府定位高端。继北京上半年改善型楼盘销售业绩抢眼后，下半年北京又将迎来改善型楼盘入市高峰。

　　通州步入升级换代期

　　近年来，在刚需盘聚集的通州，高端楼盘一直以来并未占据市场的主角。在通州升级为北京城市副中心，交通、商业、教育等各项配套不断提升的背景下，通州改善型需求不断释放，自今年以来，大户型高品质楼盘屡现通州楼市。不但有来自北京其他区域的购房者开始考虑通州的改善型楼盘，“通州新华大街沿线的一些老居民，有不少是2003年地铁八通线开通时入住通州的，10年来已产生住房升级换代的需求。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　“京杭府位于通州区政府对面，也是通州银地大厦旧址。这个位置在通州就如同国贸之于北京，是通州的核心地段。”在样板间开放当日举行的“新形势下地产商突围之道暨绿城京杭府高层样板间开放巅峰对话”上，融创中国北京公司营销中心总经理楼艳青表示。

　　据介绍，京杭府定位高端客群，户型包括180平方米、230平方米、260平方米，精装修交房。“在开发过程中严格按照绿城高标准进行全精装，很多细节体现了高端居住品质。例如在住宅窗户设计方面，窗户是可以整体平推出去。这样的设计使得通风效果好，关闭以后密封性好。然而这个细节的成本则是正常窗户的好几倍。我们为了产品品质不惜成本去打造一个物超所值的项目。”楼艳青说。此外，项目9米挑空入户单元大堂的设计也是亮点，还将呈现7500平方米的空中花园。

　　改善型将迎入市高峰

　　对于高端改善型楼盘在今年上半年的推盘节奏，北京市房地产协会秘书长陈志认为：“上半年刚需盘的成交量萎缩，改善性需求交易量上涨，高于去年同期。当前楼市前景未明，房价仍然存在下行风险，相比刚需，改善型购房需求的表现更为稳定。正是在中高端购房需求的支撑下，开发商才适时推盘。中高端产品或将成为下半年逆市突围的主力军。”

　　张大伟也表示，下半年北京市场将迎来改善型项目的入市高峰，想要成功脱颖而出，其品牌、地段、产品力及配套等方面的价值将成为关键所在。

　　谈及目前有刚需和改善型双重支撑下的通州楼市，与会嘉宾认为，经过沉淀与调整，通州楼市也开始进入相对成熟、理性的阶段。

　　“通州这几年价格在滞涨阶段，2006年、2007年时，通州房价走在北京其他郊区前面，现在我们在门头沟、亦庄的项目，也开始达到3.5万元/平方米了，但通州有的楼盘还到不了这个价位。”楼艳青说。张大伟也表示，现在通州城区房价是补涨的过程。“2010年通州房价已涨到接近3万元/平方米，但是2011年一路下跌，现在通州刚刚回到2010年初的水平。而且从2010年至今，通州城区内现有土地供应，新增楼盘数量不多。现在通州城区周边的区域台湖、亦庄等，房价都已到3万元/平方米。”

　　作为最老牌的住宅板块，随着通州新兴改善产品的进一步放量，整体价值也将被提升。

　　本报记者 陈静思

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