专题

　　房屋交易新规解读·上

　　文/何伟杰

　　9月22日，《广州市房屋交易监督管理办法》正式对外公布，自2014年11月1日起施行。

　　《办法》有何亮点？对目前房地产交易市场有何影响？市民在房屋交易过程中又需要注意什么？从今天起，本报将推出专题报道，一连三日为读者全方位解读《广州市房屋交易监督管理办法》。

　　近年来，随着房价不断攀升，广州市房屋交易市场越发活跃。交易规模日渐增大，房屋交易环节中所暴露出的问题越来越多。例如：有的开发企业囤积房源，捂盘惜售，违反预售许可制度和预售资金监管规定；为了吸引消费者购房，有的开发商夸大甚至虚假宣传，严重损害消费者利益……为了杜绝这些问题的发生，新出台的《广州市房屋交易监督管理办法》（以下简称“办法”）对新建商品房交易出台了多条“新规”。

　　未取得预售证

　　不得收“诚意金”

　　“先生，我们楼盘现在还没有预售，但您可以先交5万元认筹便能优先选房，或者预交两万开盘就能抵20万。”很多市民近年在购置一手房时都曾遭遇过“先交订金”的情况。近年来，为了更快地聚拢资金，很多开发商在获得预售证之前往往会以“VIP资格”、“优惠认购权”、“保证金”等各种名目，向买方收取诚意金。“交了诚意金就能顺利选到房。”这是很多开发商给购房者的承诺。但事实真的如此吗？“‘诚意金’并非‘定金’，在法律上并没有概念，实际操作中，开发商长期占用诚意金而引起纠纷的案例非常多。”广州市房屋交易监管中心相关负责人表示，由于诚意金并非预售楼款，没有进入预售款监控账户，若群众不主动举报，监管部门则难以发现。为了保护购房者的合法权益，《办法》进一步明确，未取得预售证的商品房项目，开发商不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取订金、预售款等，如果违反，房管局有权没收违法所得，并对开发商进行处罚。

　　设预售款监管制度

　　防开发商挪用资金

　　此外，为了保证预售的商品房能够顺利完工，《办法》规定房地产开发企业必须使用专用账户收存商品房预售款，以保障预售款能全额进入专用账户、全额接受监管。

　　广州市房屋交易监管中心相关负责人表示，自1999年开始，广州商品房预售款必须由监管机构、银行、房地产开发企业三方签订协议，设立预售款专用账户，“当时的初衷是防止开发商擅自挪用预售款，避免烂尾楼的出现。”但是在执行过程中，有些企业反映楼宇已经建好了，资金周转有困难，所以如今《办法》更多考虑的是，如何在合法可控的范畴下，让开发商把这笔预售款利用好。因此《办法》根据商品房项目开发进度来按比例划拨预售款，例如，结构没有封顶、排栅未拆除前，存留的比例是预售款的10%；项目进入内部装修存留的比例为预售款的5%，最后取得工程验收合格证或者竣工备案的存留款为预售款的3%。

　　标榜“肯定升值”

　　属误导欺骗公众

　　此外，不少楼盘为了促销，往往标榜“投资肯定升值”，特别是随着住宅限购持续，广州楼市一度掀起了商用物业销售热潮，一些写字楼项目被冠以“公寓”的名目进行销售。为了打击类似虚假宣传，《办法》规定，商品房销售广告、宣传资料、销售合同中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料不得包含物业升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容。

　　此外，《办法》还要求开发商和中介在收费时要做到“明码标价”，必须以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费，例如现在很多一手房买卖，中介费和律师费本来应该由开发商支付，却转嫁到买方身上，这种情况以后会被禁止。

相关知识

广州:开发商宣称“肯定升值”违规 属误导欺骗公众
广州规定开发商宣传买房肯定升值将被罚
广州：宣传买房肯定升值的开发商将被罚
广州开发商推众筹买房 称最低收益10%
广州开发商以价换量趋势难挡 万科楼盘直降三成
广州开发商抢跑金九银十 楼市即将迎来降价潮?
1000万平方米库存高压 广州开发商全线降价
评论：“买房升值”广告应严格禁止
成交五成吹嘘到七八成 开发商夸大销售数据属违规
广州等多地房企推“垫首付”“分期首付”刺激销量