央行房贷新政刚刚出台，多数银行都表示积极配合，虽然北京楼市由于其特殊性，首套房优惠利率普遍在9折至9.5折，远高于最低7折的下限。但仍对刚需购房人产生了明显的刺激，许多售楼处都反映来电量和来访量在增加。

虽然长假和政策落地的因素导致10月份前半月入市新盘数量大幅减少，但业内对于新政策刺激作用依旧十分看好。亚豪机构就预计，刚需和刚性改善型需求将从此次调整中直接受益，而这部分买房人也将在近期寻求入市机会，从而拉动楼市成交复苏。

前半个月仅四个新盘入市个别刚需项目收紧优惠幅度

楼市房贷新政和普通住宅标准上调两大利好政策在十一假期前集中出台，虽然曾被业界热议，并一度担心会引发房价报复性上涨，但经过了半个月的政策落地后，并没有对楼市产生立竿见影的拉升效果。一向有“银十”之称的10月份，开局并不理想。

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，10月前两周，北京共有4个新盘项目入市，分别为长假期间开盘的朝阳区项目首开常青藤和利锦府 ，以及上周刚刚入市的昌平区的蔚云府和房山区的首开熙悦山澜庭，4个项目累计新增供应730套，远低于9月份同期十几个新盘的入市量。

不过，需要注意的是，由于两大利好政策的出台，市场各方对楼市的悲观预期有所转变，新入市楼盘价格优惠幅度也开始收窄。据统计，上周末开盘的首开熙悦山澜庭均价为21500元/平方米，较前一期开盘价格微涨3%，开盘优惠也从“1万抵5万”变为“1万抵3万”。

对此，业内人士认为，由于两项刺激政策被认为直接利好刚需，也导致部分刚需盘出现乐观的心理。但实际上，市场成交情况依旧萎靡，部分开发商因为过于乐观而提价，导致蓄客和成交都出现了困难。

亚豪机构市场总监郭毅对此分析表示，10月前半月开盘量的暂时萎缩主要来自于假期效应的影响，长假出游的消费趋势导致购房者看房、选房拖后，而信贷政策也还处在落地过程中，上周并未有银行开始执行新的房贷政策。虽然部分项目出现看房客户增加的情况，但从售楼处的反馈来看，参与排号、认购的客户数量并没有大幅上涨，楼盘蓄客量不足，依旧是各个新盘项目头疼的问题。

相当于购房门槛降低一半或将促使刚需重回市场

此次央行关于贷款政策的调整，对于刚需购房人和部分改善型购房人来说，无疑是最直接的受益者。虽然已经出台新贷款政策的银行，大多是以首套房利率优惠9折或9.5折为主，但相比上半年按照基准利率执行的首套房房贷仍旧是明显的利好刺激。

专家举例道，首套房认定标准放宽，综合来看，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，首套房认定进行调整后，将导致首付由七成变成三成，贷款利率也执行首套房标准。

这都将使得曾经被限购和限贷政策误伤的部分购房需求得到释放，楼市成交量也有望在年底出现回升。

郭毅判断，房贷新政和普宅标准的上调在降低购房成本的同时，另一个明显作用就是提振了市场信心，从而拉动处于观望期、暂缓购房计划的买房人开始入市成交。她预计四季度北京商品住宅的成交量将会有所上升。

库存压力依旧涨价为时尚早

政策刺激交易往往会带来房价上涨的后续影响，许多购房人也担心政策松口会让北京楼市再次出现暴涨。对此，郭毅认为，即便楼市因为刚需入市而成交复苏，但房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下，未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主，伺机涨价的项目必然会被刚需买房人抛弃。

亚豪机构对北京住宅库存作的最新统计结果显示，北京住宅存量在10月份达到今年最高点，10月7日，北京商品住宅可售套数已经突破9万套，达9.13万套，与今年年初的5.5万套库存相比，大增3.6万套。

因此，不少业内人士都认为，开发商在销售业绩、库存压力的影响下，仍会以“跑量”为主。而北京成交价格在30000-50000元/平方米的商品住宅仅占市场成交量的15%左右，因此，政策红利并不足以支撑成交量的大举回升，支撑北京房价上涨的动力不足，使得四季度北京楼市整体成交将呈现出“量涨价稳”的态势。

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