新政过后 购房者在等利率、等降价 开发商定价难 多盘延迟入市

　　房贷新政出台后，东莞楼市成交明显上涨，但是，开发商、购房者却双双陷入短期观望，购房者等利率、等降价，而开发商则在面对年底销售压力越来越大的同时，抉择是涨价获得更大利润，还是降价快速走货回笼资金，许多开发商面临定价难。

　　对此业内人士则建议，第四季度供应量大增，面临的压力将加大，开发商应该适当降价，以价换量，完成销售任务迅速回笼资金。

　　文/记者蒋幸端

　　市场：楼市成交总体回升 银行7折利率难再现

　　自东莞房贷新政陆续落地，楼市成交也出现明显好转。据东莞中原研究部市场监测数据显示，上周住宅成交15.24万平方米，合计1383套，按套数环比大幅上升32.09%，住宅楼市成交自国庆后连续两周稳速回升。

　　不过，记者了解到，节后仍有不少楼盘销售情况并没有出现明显好转。厚街的一名开发商告诉记者，房贷政策利率变化不大，对于楼盘的销售并没有太直接的推动作用。

　　房贷新政已经出台半月有余，东莞有9家银行已经表示“认贷不认房”，但多家银行房贷利率仍然维持着基准利率，甚至上升5%~10%，7折利率难再现。

　　瑞峰置业市场研究部认为，按照目前东莞各大银行的现状来看，在房贷资金和利率上加大优惠力度的可能性较小。

　　购房者等利率、等降价 开发商延后开盘

　　“年底的房价还会降，等等再买吧。”冯女士告诉记者，一方面要等等看有没有新的政策出台，利率下调，另外一方面，年底开发商压力大，价格可能还会降。与冯女士有同样观念的购房者不少，受房贷新政的影响，不少购房者陷入短期观望，不少人相信今年年底前房价会继续下跌，至少不会出现上涨。

　　瑞峰置业市场研究部表示，在房贷新政与公积金新政出台后，虽然市场上看房人群有所增加，但观望的仍然较多，不少人在等待7折利率落实。而对于房价问题，业内人士认为，从整体来看，东莞房价正在趋稳。

　　开发商方面，虽然房贷新政落地后，东莞楼市整体成交出现好转，但开发商所期待的购房热潮并没有出现。面对仍然在观望的购房者和年底越来越重的销售压力，开发商在定价问题上陷入了两难。

　　根据东莞中原的统计，预计在10月份开盘的项目都未亮相入市，这些项目迟迟未能开盘，一是一些项目启动营销动作较晚，蓄客难度加大造成认筹量未能如意。二是营销动作步伐有所拖慢，营销现场及项目样板房工地场所等装饰布置还未完善，开盘筹备工作尚未到位。第三正是房贷新政出台干扰使房企们陷入“定价难”困局。

　　该研究部相关人士表示，一方面房贷新政出台明显提振市场信心，开发商对后市预期走高、房价看涨情绪升高，但另一方面今年年度业绩任务重，冲刺任务首当其冲，又由于东莞市场以刚需客主导，而刚需客的购买力通常比较弱，对价格抗性比较大，如此一来，开发商们对定价也就更为慎重，在“多保利润”和“以价换量”之间难以取舍。

　　业内：

　　适当降价是最好选择

　　要涨价开盘，还是“低价入市”？对于开发商面临着定价难的问题，业内人士建议，适当降价是最好的选择。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关人士介绍，上周房价重回“9字头”，新政利好楼市预期提高虽是促进房价上涨的原因之一，但是比重并不高。该人士认为，东莞房价一直处于理性发展层面，新政对房价最主要的影响是前三季度出现的各种促销折扣或会收紧甚至消失，而上周住宅均价上涨最主要的原因还是结构性调整，即高端住宅高量签约拉高整体均价。第四季度住宅新品上市量较大，楼市库存面临一定压力，且经历了反复的调控后置业者对房价越发敏感，因此建议第四季度继续“以价换量”抢跑市场。

　　而瑞峰置业市场研究部则认为适当降价是开发商最好的选择，该研究部表示，面对高库存，为了打破市场的观望现状，房企的选择主要有以下三种：一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调整，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能促进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。就目前而言，及时适当降价或是开发商最好的选择。

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