前三季度，受经济景气度回落及租金高位影响，中高端住宅租赁需求减弱
2014年前三季度，受经济景气度回落以及租金高位影响，中高端住宅租赁需求有所减少。据合富置业最新发布的报告显示，今年前三季度，广州住宅租赁市场交投下降，租金高位企稳，第三季度略有微调，租赁成交量同比2013年同期减少了约两成。而租金方面，2014年第三季度的租金较2013年第四季度仅小幅上涨了1.2%。
从高端租盘的分布来看，基本集中在天河区，尤以珠江新城的标杆楼盘居多，租客则是以外籍人士及企业高管为主。回顾2011年~2013年，高端住宅楼盘租金与房价均呈上升趋势，整体来看，房价涨幅略高于租金涨幅。而今年二手楼市行情持续走冷，房价上涨幅度收窄，高端租盘的租值亦受到冲击。
据了解，目前广州市租值较高的住宅小区主要集中于珠江新城，该板块住宅租值约为76.53元/m2/月，客户群仍以外籍人士及企业高管为主，占比约为八成左右。
满堂红交易数据显示，今年以来，由于高端楼盘二手住宅买卖市场成交萎缩，成交价上升幅度有所下降，部分业主转售为租，二手住宅租赁市场供应量迅速增大，从而造成租金涨幅明显回落，甚至环比持平。今年1月~10月，凯旋新世界二手住宅买卖成交均价为52846元/m2，与2013年的50860元/m2相比，上涨3.9%，涨幅比前3年明显收窄；而其租金均价为97.64元/m2/月，与2013年的97.85元/m2/月基本持平。
文/图:记者王雯倩
高端租盘个案
珠江新城标杆租盘
凯旋新世界五房月租近5万元 租客偏爱签长约
多位业内行家表示，目前珠江新城内租金最高的要数凯旋新世界。据合富置业领峰分行主管李浩介绍，年中时曾有一宗凯旋新世界四房，月租金达4万元，“不过，这并非凯旋新世界租金最贵物业，如目前凯旋新世界三期五房单位，月租金接近5万元。”
而该盘放租物业的业主当初多为保值购入物业，租客以外籍人士占大多数，此外还有企业高管、领事等，对物业的景观和家电配置都有特别的要求。不过，租期也会比普通住宅的租期要长，租约多为两年期起。
颐德公馆、天銮广场入市“抢客” 带动周边租金上涨
随着珠江新城前两年开盘的豪宅物业转入租赁市场，与凯旋新世界“抢客”的标杆楼盘有所增多，当中以颐德公馆、天銮广场的表现较为活跃。合富置业金碧华府分行主管林景雁表示，颐德公馆租客以公司领导等有住房补贴的人群为主，平层200平方米和复式300平方米左右的物业最受欢迎，200平方米的房子租金达2.4万元/月，复式300平方米月租为3.5万元。
而天銮广场最受租客欢迎的是230平方米和260平方米两种户型，租金在3万~3.3万元/月左右，是公司CEO层级较为喜欢的选择。据林景雁介绍，该板块周边物业租价比年初约上涨一成。
滨江东标杆租盘
金海湾花园望江四房单位租金4.8万元/月
据满堂红交易数据显示，2014年1月~10月中滨江东板块住宅租赁个案租金总额最高的是金海湾花园小区物业，租金总额为48000元/月，租金单价约为164.11元/m2/月。满堂红滨江东分店店长许国强介绍，这套月租近5万元的豪宅业主是香港人，购买用作投资，全新装修出租，带全屋高档家私家电，292平方米，四房两厅望江。业主于今年4月刚完成装修即找中介放租，放租价为48000元/月，由于该价格高于市场平均价，放租1个多月基本无人问津。到6月中旬，有一刚从外国留学归来的客户到中介门店寻租，在看了几套房子后表示对该单位有兴趣，第二天客户偕同其妻子再次看房，夫妻双方最终确定租下该单位，并于几天后正式与业主签约，租期为1年，租金为48000元/月，目前仅为租客夫妻俩居住。
天河北标杆租盘
汇景新城洋房月租4万元 别墅更高达10万元/月
在传统豪宅区天河北，纵然风头已被珠江新城抢去，但由于其交通、商业配套完善便捷，仍是不少外籍商务人士的租房“备胎”。如紧邻太古汇的天河新作，其租金均价约102元/m2/月。据合富置业天河新作分行主管林朴钦介绍，天河新作的业主对租客有一定要求，因此租客群体以外籍人士居多，主要是日本和韩国人士。现时放租房源和上半年差不多，其中，以135平方米的南北向三房最热租，租金约1.4万~1.5万元/月。
另外，天河区大型豪宅楼盘汇景新城，则备受国内企业老总青睐。据中原地产数据显示，今年1月~10月，经其促成的住宅租赁交易中，租金总额最高的在汇景新城。中原地产汇景新城分行高级营业经理简小强介绍，早前曾促成一宗4万元/月的汇景新城住宅物业，为最后一期组团龙熹山，是两梯一户的350平方米大平层单位，租户为私企老总，“该租客名下已有房产，但还想在汇景新城购房，可一直没找到合适的单位，最后考虑到子女读书问题，只好折中先租房过渡。”
简小强表示，在汇景新城中，租金最贵的物业当属豪宅，月租基本在10万元，但此类物业放租很少，租客更少，通常是一些注重居住安全及私密性的领馆人员及企业老总。洋房的租金则以龙熹山组团最高，上述案例中的4万元/月只是平均值，“有些复式单位的租金在5万元/月，总体来看，汇景新城的外籍客户占40%，本地和外地企业老总各占30%。”
未来两年商寓“井喷”
中高端住宅何去何从？
现时市区也有许多面向中高端消费群的服务式公寓或酒店式公寓，而根据近两年商业公寓的供应量来看，未来两三年将有大批公寓产品冲击住宅租赁市场。如从目前的市场行情来看，服务式公寓或酒店式公寓对中高端住宅的租赁行情有多少影响？
满堂红专业人士表示，仅从租赁方面来看，商业公寓优势主要在于带有较高素质的生活、商务服务方面，能为租客提供更便捷的生活；而劣势则是景观不足，多数公寓均为单体楼，几乎不带有绿化景观，户型设计上多为不带阳台，相对于住宅而言，略显压抑。中高端住宅多为花园小区洋房，有较好的绿化环境及景观，生活方式更贴近于家庭生活，能为租客提供家庭的感觉，租金单价相对于服务式公寓低；劣势在于服务项目较少。
合富置业名门分行主管卢炼炼表示，按珠江新城板块的情况来说，服务式公寓或酒店式公寓放量对中高端住宅的租赁行情影响不大。珠江新城的土地已经基本建设完成，不会出现新货源大量冲击市场的情况。另外，该板块楼盘特色鲜明，其特色能对客户进行细分，锁定特定属性的客户群体。有住家需求的客户会选择小区舒适配套齐全的中高端住宅，而需要租住公寓的客户则青睐公司附近的服务式公寓，例如富力盈丰、爱丁堡等公寓，租户大多在旁边的写字楼上班。“还有一个有趣的现象，放盘价略低的物业未必更容易出租，租客们更看中的是周边配套、交通条件等，并因应自身需要选择最适合的物业。”
此外，有业内人士指出，现在上市的公寓都是集中在郊区，包括萝岗、番禺等，未来只会对郊区住宅市场有冲击，但郊区是以中低租价住宅为主，客户群不同，对于中高端住宅租赁市场影响有限。
相关知识
广州中高端住宅租金维持高位 租赁需求减弱
广州前三季中高端住宅租金环比微跌
广州10月住宅租金“原地踏步” 租客议价空间扩大
今朝装饰黄芃伟：目标锁定在二手房和中高端住宅
魏光华:改善居住需求提升 中高端住宅集中入市
北京亦庄中高端住宅市场回暖
广州二手住宅租金五年涨四成 “蜗居”群体频换房
广州毕业生租房：租金稳中有升 低租房源紧张
广州2000套高端住宅年底将入市 业内：卖得不会差
广州中高端二手房成交率先回暖 换房客多选择贷款