随着今年房贷新政的出台，从严了多年的改善型市场被撕开了第一道口子。在如今的市场下，是坚持刚需为王还是转向改善型市场，成为摆在众房企面前的一道选择题。

　　业内人士分析指出，至少在两年内，刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高，改善型的需求并不一味追求超大户型，未来90~120平方米的产品仍有较为广阔的市场。

　　新政利好改善户型成交走高

　　刚需为王的楼市时代持续已久，在房地产高峰期，刚需日光盘频现，就算在低谷时期，刚需盘难现“日光”，但并不乏开盘销售七八成的案例。刚需市场的火爆除了需求之外，和近几年国家首套房置业的政策定调离不开关系。但随着今年房贷新政的出台从严了多年的改善型市场被撕开了第一道口子。

　　来自上海克而瑞研究中心一份研究报告，2009年~2014年上半年，十大重点企业90~140平方米中等面积段户型产品的成交占比从33.54%上升到45.43%，创下历史新高。其中90~120平方米户型涨势更为显著，今年上半年占比达到30.18%，相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点。

　　郑州同致行数据显示，10月份，从商品住宅销售面积段来看，主力军依然为80~90平方米和120~144平方米面积段，这两个面积段本月的销量也是涨幅最高的。其中，120~144平方米的面积段10月份销售13.81万平方米，较9月份上升了6.04万平方米，增幅77.7%，是10月上升幅度最大的面积段，可见改善型需求旺盛。此面积段10月的销量占月度商品住宅销售面积的26.8%，销售均价8752元/平方米。

　　合富辉煌市场首席分析师黎文江表示，中段面积产品成交比例的上升和调控政策不无关系。从2010年10月份楼市限购大幕拉开以来，二次置业的首付从五成提至六成甚至七成，贷款利率上浮10%，严禁第三套房贷款等，导致一部分改善型置业的需求被压制。这就造成市场上一部分有一定资金实力的买家选择一步到位。

　　有业内人士提出，在二次置业政策放宽后，刚需改善型市场应该被放在更受关注的位置，房企也到了面临调整市场产品之时。

　　紧凑型、高赠送型户型最受欢迎

　　改善型市场是否迎来了春天?有业内人士分析，郑州市场仍然是刚需为主导，90平方米以下的小户型成交优势仍然明显，90~120平方米的比例更是占到了三成以上，总体而言，120平方米以下的中小户型可占到整个市场成交量的七成左右。

　　不过，该业内人士也表示，改善型置业政策的放开，对郑州大面积产品的存量会有所改善。但是，长期来讲，郑州刚性需求仍较长时间为市场主力，刚需产品的存量风险不算高，刚需产品长期前景会比较广阔。

　　此外，近几年，市场上的小户型不仅供应丰富，在空间利用上也越来越讲究。如今的市场已经不满足80平方米的两房或者90平方米的小三房，以万科为例，去年推出了77平方米的小三房，令不少业内人士发出了一声惊叹。

　　除此之外市场上不乏65平方米的小两房，80平方米的小三房，甚至48平方米的三房、85平方米的四房单位。这种紧凑型并且是高赠送型户型尤其受刚需买家的喜欢。

　　业内专家表示，开发商在设计户型时应该讲究空间的利用程度，甚至从细节考虑如何节省空间，并不太赞成一味追求大面积的行为。“未来90~120平方米的单位应该是最有市场的面积段。”

　　在他看来，以一家三口，人均居住面积为30平方米的规定已经不太合理，未来的房地产市场必然将以中产阶级作为主要购买力，普遍家庭上有老，下有小，把标准提至120平方米比较合理。90平方米的小三房、120平方米的小四房，这也可以满足一部分改善型买家的需求。

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