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融创农展馆项目住宅均价16.5万 限价令或已放开

https://m.biud.com.cn 2014年12月16日09:16 家居装修知识网  

华京

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  垚吴

  “顶豪”来了,北京成交楼面单价最高的项目终于有了动静。业内人士口中的“顶豪”就是融创在东三环的项目观澜嘉苑。北京市住建委的网站显示,12月13日,位于东三环农展馆附近的高价地项目观澜嘉苑获得预售证,住宅部分预售价格高达16.5万元/平米,商业部分的预售价格则达到约18.2万元/平米。                     京华时报记者桂瑰

  >>进展

  预售价最高项目获批

  “限高令”显然在逐步退出。13日,凭借高达16.5万/平方米的预售单价,观澜嘉苑一举成为北京预售价最高的项目。

  根据公告显示,观澜嘉苑本次共申领了51套产品预售证,其中包含16套商业单元和35套住宅产品。住宅产品的户型面积在245平米到383平米不等。商业产品的主力面积分为200平米左右、250平米左右、300平米左右三种。

  “35套住宅,合计面积9780平米,合计预售额为16.14亿元,均价为16.5万/平米。其中最高的一套为4单元的602室,合计建筑面积为373.89平米,预售均价为19万,总价为7107万元。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  张大伟还算了一笔账,农展馆地块合计建筑面积为59152平米(其中有部分不可售),如果按照平均售价16.5万计算,项目总货值在97.6亿左右,如果后续项目有一定溢价,大概总货值可以突破100亿。而在成本方面,43亿的土地成本,外加平均每平米8000元的建安装修成本5个亿,正常的税费、管理成本5亿-10个亿,累计将达到60个亿左右,剩下的将是资金成本了。“如果按照10%的年资金成本计算,销售周期长短将是本项目成败的关键。”

  亚豪机构市场总监郭毅也告诉记者,融创以16.5万元均价取得农展馆地块的预售审批,一举将北京豪宅单价拉到新的高度,今年北京也仅有13个项目共售出了23套成交单价超10万的房源。但融创农展馆项目在7.3万元/平方米的地价倒逼下,将成为首个整盘均价超10万、甚至突破15万元的项目。

  >>背景

  所处地块为单价最高

  事实上,该宗地在成交之初就备受关注。

  2013年9月,融创以21亿元的总价,外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件如愿摘得东三环的绝版地块农展馆地块。

  该宗地东至规划枣营西一路,南至北京军区老干部服务处,西至农展馆,北至枣营正街。用地性质为F1住宅混合公建用地,建筑规模为5.9万平方米。这宗地为北京重量级的稀缺地块,7.3万元/平方米的成交楼面单价也一举创下了历史纪录,是北京成交楼面单价最高的地块。

  在该宗地成交之初就有业内人士指出,中标企业需要在异地以8000元每平米的标准建设医院,按照最终成交的27.8万平方米医院面积计算,该宗地的楼面价约为7.3万元/平方米。彼时,业内人士预计,该宗地的售价将在15万元/平方米以上,将新创北京豪宅项目最高价格标杆。

  果然不出所料,观澜嘉苑的预售价格在之前预计的价格之上。

  >>分析

  豪宅市场竞争加剧

  在业内人士看来,该项目的入市无疑将加剧高端项目市场的竞争。

  据中原地产统计,2011年~2014年,北京均价10万以上的顶豪项目,年均成交量只有20多套,2011年最高,28套,2014年到目前只有21套;均价8万~10万的项目,年成交量最低的是2012年,67套,成交量最高的是2013年,157套。“今年年底至明年年中,将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市,2015年的北京顶豪市场,可能将是竞争最激烈的市场。”张大伟说。

  不过,在郭毅则认为,虽然从市场需求来说,该项目看似面临较大困难,但实际情况并非如此。首先,在稀缺性前提下,价格本就一路看涨。其次,当前高端客群对于北京豪宅的价值判断也在发生变化,2013年,北京只有7个项目曾售出单价过10万的房源,而2014年增至13个项目,多出的6个项目中有5个项目都是在这两年持续销售的项目,购房者正在逐步接受北京顶豪新的价格标准。最后,北京老牌豪宅销售期普遍已长达数年,相比之下,新项目更符合当前豪宅客群的居住需求,户型分割、功能定位均有所升级,产品价值的提升赋予了项目更高的附加值,也有助于让客户认可这个价格。

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