很明显，此次降息的基本逻辑与上次相似，通缩和经济下行压力大是主因。预计2月份的物价数据继续低迷，CPI可能继续在1%以内、PPI跌幅或接近4%，企业实际承担的融资成本进一步上升。同时，呈现给管理层看的1~2月宏观经济数据（初值）或将证实实体经济面临下行压力进一步加大。那么，对于年初提出的一季度经济实现良好开局，并为全年经济工作首要任务——“保持经济稳定增长”打好头炮来说，需要发挥货币政策逆经济风向调节的基本原则，延续此前降准降息式的宽松在情理之中。

　　此前，尽管存在降息会进一步抬升预算软约束企业杠杆率、恶化经济结构失衡、加重未来结构调整的难度等顾虑，但周小川1月底在达沃斯论坛上仍指出，“货币政策属于总量政策，不解决结构问题，央行会致力保持货币供应稳定，但经济是不断变化的，央行有时向市场注入流动性，有时收紧流动性”。这事实上为本次降息打下了伏笔，即降低债务负担、缓解惜贷情绪、增加信贷投入。

　　本次降息并非奔着楼市去，但与楼市关系密切。2013年之前，通过抵押物价格上升和预期的财富效应，房地产价格的上涨是驱动信贷投放的主要因素，也是实体经济（房地产上下游）债务加杠杆、扩张产能的间接驱动因素。但是，2013年以后，出于调结构和防风险的考虑，国家开始去杠杆、去产能、控债务，收紧流动性供给是主要手段，M2增幅一下子下降近10个百分点。再加上2014年开始，房地产供求格局开始转向，城镇家庭拥有住房达到1套/户，房地产待售库存攀升，房地产驱动信贷投放的机制开始逆转。

　　也就是说，2013年以后的楼市调控下半场，整个情形完全反过来了，房地产市场下调和流动性收紧，对信贷投放、实体经济债务扩张、产能扩张产生了较大的压力。但此时，实体经济和地方政府在上半场累积的债务水平已经达到了非常高的水平，对企业运营甚至是债务的偿还来说，负债端“断奶”的冲击太大了。因此，需要确保房地产不会出现快速下滑，避免对银行资产质量和贷款意愿形成冲击，出现坏账与银行信贷紧缩的循环，恶化退缩和经济下滑。

　　因此，2014年以来的楼市政策，无论是去除行政干预（退出限购），还是放松二套房贷杠杆和降低购房成本（如降息和公积金新政）等，都意在保持房地产供需能在2013年的历史最高位（如开发投资9万亿元、销售达到13亿平方米）上徘徊或缓慢下滑，而非快速下滑。但是，由于银行惜贷，再加上活期存款理财化、对公存款同业化，银行资金来源成本大幅度攀升，不仅银行彻底抛弃了非资质和二、三线城市房地产开发企业贷款，而且个人住房抵押贷款利率也一再攀升。

　　这就是为什么，即便2014年9月底央行重磅推出“房贷新政”，货币政策趋于宽松，但房贷利率依旧居高不下。目前，首套房贷利率在基准利率的0.95倍左右，二套房贷利率在基准利率的1.1倍左右，与去年四季度末差别不大，这是楼市继续疲软的主要原因。

　　2014年楼市“暖冬”或将无法顺延至今年“小阳春”，尽管有房企降价动力减弱、股市分流购房资金，甚至是春节等影响，但更多的却是，基于投鼠忌器的考虑（怕继续宽松再次刺激资本市场“疯牛”），2015年以来，央行货币政策放弃了2014年四季度以来的激进风格而选择“沉默”；另外，房贷成本居高不下，制约了刚性需求和改善性需求入市。

　　目前，楼市供求格局、市场预期已经完全不同于过去，重点城市可售住房总量同比增长30%以上，其他城市库存量更大，即便降准降息，楼市也不大可能出现过去“一有刺激便火爆”的局面。但是，再次降息有助于形成继续降息的预期，房贷成本不断下降，激励刚需和改善性需求积极入市。

　　更为重要的是，若楼市需求能够保持稳定而不是快速下滑，一方面会夯实重点城市楼市回升局面，并带动全国楼市企稳，确保房地产去库存顺利实现；另一方面，需求稳定和库存消化后，新开工和开发投资在高位上呆得更久一些，实体经济增速至少不会快速下滑；最后，整体楼市稳定，将通过“安全垫”效应，使得银行存量贷款质量（60%的贷款以不动产为抵押）不会出现下滑，不仅银行惜贷的情绪会得到缓解，而且将会增加贷款对于实体经济的支持。　　◎李宇嘉　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

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