门头沟，位于北京城区正西偏南，“东望都邑，西走塞上而通大漠”，自古为兵家必争之地。资料显示，门头沟境内总面积的98.5%为山地，平原面积仅占1.5%。尽管地处要塞，但长期以来在北京楼市处于“价格洼地”。随着北京长安街西延的开发、地铁S1线的建设等诸多利好，特别是2013年底和2014年初门头沟土地市场不断创出新高，京西楼市已渐成热点。目前，门头沟已聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远等十余家大型开发企业。

　　 本周，北京第一条中低速磁浮线路S1线全面开工，将在明年开通试运营。届时，门头沟到苹果园列车全程运行时间不到20分钟。可以预计，未来几年，门头沟区域价值将随着交通便捷得到进一步提升。

　　 记者近日走访了门头沟多个在售项目。由于自然环境优越，该区域内在售楼盘以改善性大户型为主，小户型多为商住产品。机构数据显示，近两年该区域新房成交量、成交面积同比上涨近两成，但成交均价降幅约为三成。

　　 老城区：政策面放宽 楼盘销售获提振

　　图说：门头沟老城区配套相对完善，上阜石路，一路高架，10多分钟即可抵达西四环。

　　 在《北京城市总体规划（2004-2020年）》中将门头沟区确定为“生态涵养发展区”，是北京市生态涵养发展带的重要组成部分，既是首都重要的生态屏障和水源保护地，又是市民休闲旅游的理想空间，是保证北京可持续发展的关键区域。根据《规划》，新城总体布局为“两带两区”，即沿西部浅山的山带，沿永定河的水带，以葡萄嘴为界的北部龙泉镇老城区和南部永定镇新城区。

　　 沿葡萄嘴环岛往北的门头沟老城区开发时间较早，医疗、教育等配套相对成熟，项目位置也相对集中。目前刚需盘仅有京汉铂寓项目及京西金泰丽湾的部分房源；改善性需求项目主要为京西金泰丽湾；西山艺境、V7西园则为区域高端楼盘项目代表，总价在六七百万以上。目前老城区在推项目还包括商住中昂时代广场和自住房华远西山雅园。

　　 记者近日探访了V7西园和京汉铂寓项目。在两个项目的售楼处，发现整个销售大厅除了工作人员外，基本未见到其他的看房人。V7西园的一名销售经理告诉记者，“由于今年春节时间较晚，春节后至现在，整个项目仅销售大约10套房源。

　　 记者查询北京住建委网站发现，V7西园目前有两个编号为“京房售证字(2013)167号”和“京房售证字(2013)148号”的预售证，总共457套房，目前可售的房源还有100多套。

　　 相对于V7西园销售经理的相对谨慎，京汉铂寓项目的销售经理则表现的一脸轻松。他表示，项目自从去年开盘以来，销售状况良好，目前仅剩余四十多套房源，并不愁卖。京汉铂寓目前房价较去年略有降低，均价在25000-26000元/平米左右。记者查询北京住建委网站发现，京汉铂寓目前有一个编号为“京房售证字(2014)71号的预售证，总共260套房，目前可售的房源还有五十多套。

　　对于国家出台的放松房产调控的新政，两个项目的销售经理均表示，这些政策对于楼市确实有提振作用。“基于项目过去的销售表现，再加上今年国家放宽政策，今年底前项目基本售完应该不是太大的问题，”V7西园的经理表示。

　　新城区：S1线、长安街西延成卖点 主打商住小户型

　　 图说：葡萄嘴环岛可以作为门头沟新老城区的分界。

　　 与相对成熟的老城区相比，新城区在售项目多为“商住小户型”，且以“长安街西延终点”为卖点。区域内多位销售人员表示，长安街西延线两侧没有住宅规划，因此，具有相同属性的远洋新天地、鸿坤七星长安、华润地块、融创西长安壹号等只有商住产品供应。

　　 除了“长安街西延”之外，于近期全面开工的S1线也成为销售人员推销的卖点。根据规划，s1线全程设置8座车站，从西向东依次为石门营、小园、矿务局、上岸村、石龙路、四道桥、金安桥、苹果园8座车站，全部为高架站。丽景长安的销售人员告诉记者，s1线全程运行时间不到20分钟。开通后将在苹果园站与地铁1号线实现换乘外，也会与6号线西延段有所交会，因此将更多的来自于西四环、西三环沿线甚至西二环的购房人群。

　　 从记者实际探访来看，从西四环上阜石路，一路高架畅通无阻，10多分钟就可抵达门头沟。除了阜石路之外，门头沟连接市区还有莲石路以及2017年通车的长安街西延线，总共三条主干道。“许多购房人还未关注门头沟是因为不了解，我相信，工作、生活在北京西部的购房人，经过了解之后很多都会对门头沟的时间和距离表示认可。”一位销售顾问坦言。

　　 然而，价格也是购房人认可的重要标准。去年底，位于六环外的门头沟板块售价已普遍突破30000元/平方米。在实际走访中，几乎每个项目都会强调门头沟的环境优势、土地成交价格和未来规划，以此支撑逐渐上涨的房价。“以丽景长安为例，2011年首期入市价格大概在19000元/平方米，最近售价在35000元/平方米左右，几乎翻番。”一位销售人员告诉记者。

　　 另据亚豪机构统计数据显示，今年一季度，门头沟区新房成交套数达1009套，同比2014年一季度的376套，涨幅达168.4%；成交面积为9.4万平米，同比涨幅达88.4%。但成交量、成交面积的上涨并没有带来价格的提升，数据同时显示，今年一季度成交均价为23004元/平米，而去年同期为34303元/平米，同比下降32.9%。

　 二手房：价格优势并不明显 两居月租金约2500元

　　 图说：永定河畔的永定楼为门头沟区地标性建筑，周边二手房价格较同区域内略高几百元不等。

　　 “您要是考虑这边的二手房，还不如买新房。”多位置业顾问告诉记者。“目前在售的刚需二手房多为回迁房，大多需要5年左右才能拿到房本，而且税费较高，大多数业主要求首付较高。”

　　 据记者实地走访了解，目前门头沟区域在售二手房房龄在10年左右，且多为90平米以下两居、三居。无论是在户型上还是价格上，都不具有明显优势。区域内东部，永定河附近的二手房价格较西部每月租金高几百元。据置业顾问介绍，一套位于门头沟老城区建筑面积为90平米的两居，业主意向价格在190万上下，均价在21000元/平米，而同区域内新房价格也在24000元/平米。

　　 另据统计数据显示，门头沟区域今年一季度，二手房成交套数为343套，同比涨幅为19.5%，成交面积为2.68万平米，同比涨幅达22.9%。

　　 该区域内目前房龄在10年以内的房源，月租金为2500元。多位置业顾问表示，老城区内新房预计出租价格至少在3000元/月。“如果是新城区的Loft或公寓可能还会更高些。”置业顾问表示，尽管老城区目前商业配套较完善，但仅有物美、京客隆等超市，并没有购物中心。未来，新城区将逐渐弥补这一短板。（记者 刘觅觅 徐鹏）

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