上月底，地产人刷爆朋友圈。在银行降准降息利好下，中央再出重拳，将二套房的最低首付比例由之前的六成降为四成，同时对二手房的重大利好也同步推出，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。楼市新政超预期前来，政策力度让不少地产界人士喜出望外。
开心的不仅是地产界人士，还有普通的购房者。楼市新政实施后，意味着购房的门槛更低，二手房的交易成本也更低。
这次力度空前的利好政策被称为“330新政”。至今，新政已经实施一个月，效果如何？能否带动江门楼市销售再创新高？
二套房首付降至四成 高档楼盘人气趋旺
3月底，连续两个重磅消息袭来，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。按之前的政策，一线城市二套房首付最低比例高达七成。若政策落实，购买一套200万元的房子的二套房的改善型买家至少能少付60万元首付。
此外，《通知》对公积金购房者也给予了极大的鼓励。《通知》明确，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。这让不少刚需购房者降低了门槛。
有业内人士提醒，虽然购房者的首付款大大减少，但房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。例如商业贷款20年期，等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，价值200万元的房子如果按照七成首付计算需要向银行贷款60万元，需还款总额为102万元，购房总成本为242万元。如果按照新政后的四成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。但业内人士也指出，购房成本看似增加，背后却有一笔资金在节省。虽然首付减少了相应利息增多，但利息可以分散在几十年内偿还，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。
受二套房最低首付四成的利好消息影响，江门的高端楼盘看房者也开始多了起来。据北新区北环路某楼盘销售经理杨先生称，近期前来看房的改善型买家明显多了起来。虽然政策暂未在江门落地，但有换房需求的买家已经开始提前物色。梁先生5年前由于经济不宽裕，购置了一套90平方米的小户型房子。但随着孩子年龄增大，梁先生越来越觉得房子不够用，于是产生了换房的念头。“之前还不敢想的，虽然这几年经济条件好了许多，但要买大户型的房子还是给不起太高的首付。现在听说二套房的最低首付要降下来了，我们提前来看看房。”梁先生说。
免征营业税年限降至两年 二手房交易成本更低
除了出台了利好一手房交易的重磅消息之外，二手房交易也没被落下。“330新政”中，除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。3月底中国财政部和国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。之前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。免征营业税的年限由五年将为两年，也就是业内人士俗称的“五改二”。
营业税免征门槛降低，大大刺激了二手房的交易市场。新政落地后，将有很大一部分的二手房降低了交易成本，从而更加活跃在市场中，购房者也就多了选择。据业内人士表示，原先房产证超过两年但未达到五年的二手房在交易中仍需要缴纳5.5%的营业税，以一套价值100万元的房屋为例，单是营业税就需多缴纳5万多元，这是很大的一笔支出，这就很直接地削弱了房产证未到五年的房屋在二手市场的竞争力。
“羊毛出在羊身上。实际上承担这笔费用的还是购房者。”一位房地产中介人士称，“营业税免征年限降了下来，实际上受益的还是购房者。”
交易成本更低，将大大刺激二手市场的活力。中介行业业内人士表示，“五改二”对二手房而言是个十分大的利好消息。这个政策让先前一些没有达到免征条件而没有进入市场的二手房进入交易市场，这就使二手房市场有更大的选择空间，价格上也会有所下降。
江门行动
全力落实楼市新政
“330”新政出台至今已经将近一个月了，但是新政之风仍未吹到江门。业内人士分析，由于政策涉及面太广，各地方落地执行仍需要时间。近日，在全市县处级领导干部专题研讨班上，江门市长邓伟根作出指示，表示江门要全力落实楼市新政。
邓伟根直言，江门房地产行业面临库存量过大的问题。据江门市住建局官方数据统计，截至3月底，市场待售的商品住宅共约15400套，环比减少3.1%，同比增长69.2%。江门楼市的库存量甚至超过了15个月的消化量，属于高库存阶段。
楼市新政对改善型、刚需、二手房交易等都有直接的重磅利好，这正是江门楼市治疗“消化不良”的好时机。据相关销售人员反映，市区各在售项目的客户到访量都大大增加，成交量也随之水涨船高。根据江门市住建局即时网签数据显示，截至4月24日，当月中心城区的商品房网签数据已经超过1500套。
业内专家指出，由于政策的利好刺激，市场回暖，购房者的置业意愿变得强烈，但江门开发商不应该盲目乐观，目前利用政策宽松的窗口期，抓紧稳价走量才是合理的策略。
南方日报记者 全泽超
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