2015年6月，35个城市新建商品住宅库存目前已出现连续4个月的环比下跌，存销比虽略有上升，但可认为是暂时性的，这与存销比的计算公式有关系。目前去库存周期已经脱离了高位的水平，预计下半年去化周期还将继续缩短，房价将稳中向上。

  【库存继续下降】

  （一）35个城市分析

  6月库存微降

  截至2015年6月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。目前库存规模已连续4个月出现下跌，释放了积极信号。

  25个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到33.3%、24.2%和22.1%，但与5月份相比增幅略有收窄。同时，35个城市中，有10个城市的库存出现了同比下滑态势，其中青岛同比跌幅最大，为20.2%。

  新增成交与新增供应基本持平

  6月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2220万平方米，环比增加20.2%，同比增加10.1%。6月份相对5月推盘节奏大幅加快，反映了房企对于后续市场依然持乐观的态度。

  6月份，35个城市月度新增成交量约等于新增供应量（其中6月份新增成交量为2222万平方米，环比增加1.3%，同比增加74.1%）。新增成交与新增供应基本持平，所以促使6月份的库存与5月份也基本一致。

  （二）一二三线城市分析

  一线和三线城市库存环比下跌

  截至2015年6月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3542、18346和4203万平方米，环比增加分别为-2.0%、0.5%和-0.5%，同比增幅分别为8.7%、1.6%和5.5%。

  一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，2014年10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增。2015年1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-6月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。

  二线城市6月份新增供应量为1674万平方米，远高于2015年5月份1313万平方米的水平。但新增成交量不及供应量的提升幅度，导致库存在3-5月出现环比下跌后略有上升。

  三线城市6月份新增供应量为220万平方米，而新增成交量为242万平方米，新增成交量略大于新增供应量，这导致库存出现小幅下降。

  【存销比略有上升】

  （一）35个城市分析

  1、存销比略有上升

  6月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年5月份，该存销比数值为15.0个月。

  烟台存销比总体最高

  从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。另外，烟台在2015年前6个月存销比都位居第一，反映了市场压力比较大，相应风险值得警惕。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月，去库存压力仍然较大。

  （二）一二三线城市分析

  三类城市去化速度有所放慢

  6月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.1和20.7个月。相比2015年5月份11.3、15.0和20.5个月的数值而言，三类城市都有所放缓。

  一线城市6月份改善型需求积极释放，已经连续6个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。而二三线城市的存销比走势也基本一致。

  从具体城市看，5月份，存销比环比上升的城市有17个，包括沈阳、北京、北海、荆门和太原等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有18个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以天津、贵阳和马鞍山的存销比环比跌幅最大，相比2015年5月份水平分别减少了2.3个月、1.7个月和1.5个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

  【下半年房价涨势依旧】

  根据35个城市的库存数据，目前已出现连续4个月的环比下跌，反映了此类城市在去库存节奏更快，因此我们认为当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。去库存周期已经脱离了高位的水平，目前在15个月的水平徘徊，这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短，部分城市在新增供应不及时、看涨情绪增加两股力量的冲击下，房价涨势会更明显。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

  来源：易居房地产研究院   研究员  王晓燕

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