◎冯焱东
一直以来我国房地产金融（不含按揭贷款）的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE投资等方式为补充。
近几年我国债券市场发展迅速，今年6月底，债券市场总托管余额已达到39.5万亿元，是2008年底的近4倍，债券融资余额达到贷款余额的44.5%，债券已然成为我国第二大融资方式。
随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸，债券融资正在改变房地产金融格局。
今年1~7月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债的发行，1~7月房企债券拟融资规模将超过2000亿元。另据联合资讯评估公司统计，2015年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。
尽管去年房地产金融9万亿元左右的总体规模中，国内债券融资占比不到1%，但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模，占比将明显上升。不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益，中小房企难以分享债券融资盛宴。
当前债券融资发展迅速，虽然规模还不是很大，但却给房地产金融带来各种优势。
一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。龙湖今年已发债60亿元，其中20亿元债券五年期的票面利率仅3.93%，20亿元债券七年期的票面利率仅4.2%，双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低，相当于同期银行贷款基准利率七折多。中海地产7月发行了一笔6亿欧元的海外债，期限4年，票面利率仅1.75%，创造了中国上市房企境外债的最低利率，仅相当于同期银行贷款基准利率的三分之一。
二是债券融资更加灵活。房地产开发贷款一般都要求土地或在建工程抵押，资金使用必须符合固定资产贷款管理规定，一般以受托支付方式根据工程进度分期放款，用途管理比较严格。而债券资金使用则灵活许多，一般不需要抵押品，可一步到位，也不存在受托支付问题。
三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。以往房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，由于债券融资规模大、成本低、期限长、使用灵活，不需要抵押品，大型上市房企已有融资债券化的趋向。据笔者了解已有开发商计划用债券融资取代全部开发贷款。
房地产进入白银时代后，各家银行为规避风险把合作对象主要锁定在大型房企身上，而大型房企却开始依赖债市及其他直接融资渠道获取资金，大有融资债券化的趋势。
对于开发商来说，债券融资首先将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑，融资成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商优势将更加明显，房地产集中度将进一步提升。
其次，债券融资将优化房企债务结构，5年以上期限债券可以使房企负债长期化，减轻短期偿债压力。
最后，债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较高级别的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。
（作者为民生银行地产研究院首席研究员）
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