刚刚过去的7月,济南二手房价格环比上涨0.5%, 市场在逐渐复苏回暖。作为二手房市场中的“香饽饽”,学区房的量价走势牵动着广大家长敏感的神经。20日,记者走访省城多家热门学校附近的中介调查发现, 经过这几年的发展,学区房的房价已经到了一个高点,再涨已难,部分挂牌价格过高的房子,很难成交。
夏季交易占全年一半,7成家长偏爱小户型
随着开学季的到来,学区房再度成为家长们关注的焦点。尤其在现在“划片区入学”和取消“零择校”的大环境下,学区房价格和销量的一丝丝变化都能牵动不少人的神经。
20日,记者探访了省城文东、甸柳、胜利大街、燕山等多家小学周围发现,市民一般在过年后,便开始考虑购买学区房问题,一般在6、7、8月份最多。市民李先生今年7月份在和平新村花了90万购买了一套解放路第一小学的学区房,“因为报名时对落户时间有要求。”
21世纪不动产文化东路店的店长赵先生告诉记者,该店代理的不少房源都位于文化东路小学学区。自从过年后,学区房的交易量就在节节上升,“一般来说,4月和5月交易量要少一点,6、7、8月的交易量会有很大的上升。”
赵先生告诉记者,6、7、8月份的成交量上升除了季节性的因素,“今年历下区的学区政策出台也促进了学区房的交易。”赵先生说,该店在年后就经手了好几起交易,“这些顾客原来都在犹豫,学区正式定下来后,最终确定了下来。”
齐鲁楼市乐山小区店的工作人员告诉记者,“仅8月份就卖了三套胜利大街的学区房,一般在夏季三个月的交易量能占到全年的半数以上。”
随着学区房交易量的逐渐上升,小户型的房子更受市民偏爱。据21世纪不动产文化东路店的店长赵先生介绍,“该店所代理销售的学区房主要为一些老单位的宿舍,在50平米到80平米之间。”由于这些房子总价小,比较受市民欢迎。
胜利大街小学和经五路小学的学区房因为单价比较高,市民更加偏爱小户型的房子,这些房子大都在50平左右的老宿舍。齐鲁楼市经六纬二店工作人员告诉记者,“经五路学区房、30、40平的最受欢迎。”
位于经五路的金皇家园中介工作人员告诉记者,“目前手头上还剩下的最小学区房就是70平米。”他还介绍,“40平方米左右的小户型占了所有成交房源的7成,房源也很紧缺。”虽然手头上没有房源,但是已经有20多个人前来咨询,“想购买小户型的学区房。”
据孚瑞不动产诚基中心店的业务经理告诉记者,“虽然6、7、8月份是学区房交易的高峰时期,但是交易数量还是不如婚房等刚需住房和改善性住房的交易。”
调查:多个热点学区房价格感觉不到上涨
虽然交易量在上述三个月出现了上涨情况,那学区房的交易价格上升了吗?20日,记者走访了燕山小学、甸柳小学、胜利大街小学、经五路小学、文东小学等多 个学区调查发现,学区房的整体价格表现平稳,小户型的学区房从今年6月以来出现了微涨局面,一般每平方涨价在100元至300元不等,而大户型的学区房价 格则比较稳定。
20日下午,记者来到孚 瑞不动产诚基中心店。该店共代理文东小学、解放路一小、十亩园、燕山、甸柳等学区房。据该店负责人赵店长介绍,“同去年相比,这些学区房的交易价格只是稍 微上涨,大概每平方米在100元至200元之间。”同前几年的涨幅相比,“今年可以说感觉不到涨幅。”
21世纪不动产历山东路店的工作人员告诉记者,解放路一小的学区房价格约在1.2万至1.5万之间,燕山的学区房价格为1.3万至1.6万之间,“和去 年同期相比,有了几百元的涨幅。”整体感觉比较平稳。今年历下区施行弹性学区的制度,一些被划到弹性学区的房子售价也只是有了几百元的涨幅,但是涨幅也不 大。
据记者了解,对于一些单价过两万甚至更高的房子,多名中介称,这些都是为了落户成交的三四十平米的小户型房,而且大都位于胜利大街学区和经五路小学学区。据齐鲁楼市乐山小区店工作人员介绍,“前一段时间就卖出去一套2.1万每平的。”
不过,在当前市场行情下,明显高于市场价格的房子,很难成交,过高的价格属于典型的“有价无市”。齐鲁楼市乐山小区店工作人员介绍,“有些经五路的学区房很多房东标价都很高,但是成交价总是有一定的差距,很难成交。”
热门学区房价已至高点,难再现千元涨幅
采访中,多家中介负责人都有同样的观点:目前整体表现比较平稳,与去年来看,整体基本持平,部分波动也是微涨。
孚瑞不动产万达广场店店长张成志说,学区房虽然需求量大,但是其成交和价格都会受到整个房地产市场大环境的影响。从2014年至今,整个房地产市场都不 景气,市场的观望情绪较重,一直到今年3月底,国家出台了系列的刺激救市政策后,才慢慢出现恢复好转。“学区房的价格没降但也没涨,成交周期也没有了前几 年那样出一套房子很快就能成交。”张成志说,从他们店里的情况来看,从4月份起,成交量明显增加,尤其是6、7月份,多数是四五十平米的小户型房子。
齐鲁楼市不动产逸居店有关负责人说,受整个房地产市场影响,从去年开始,热门学区房的价格上涨并不明显,基本保持了一种平稳的状态。“像2013年,市 场好的时候,学区房价格同比上涨10%左右很正常,均价的涨幅在1000元至1500元不等。”该负责人说,学区房是一种特定需求,每年都是热门,只能说 随着市场的逐渐调整,以及购房者对市场对政策的不断深入了解,购房态度越来越理性,以往对学区房持续的高烧热度会出现降温。
“从我们的监控来看,一些来店的意向客户得知燕山、甸柳等热门学区房的价格过高后,选择去买一些有名校分校的新房,或是没有那么热门的学区。”三宇和记 地产中介一负责人坦言,传统的热门学区价格相对较高,对购房者的购买力有很高要求,并不是取消择校后,所有有需求的购房者都会选择扎堆购房。这样来看,热 门优质学区的供应量与有效需求量不会有太大的悬殊,价格也会逐渐趋于理性。
取消择校政策后,学区房价将逐步稳定
采访中,不少准备购买学区房的家长也表达了对未来市场的担忧:虽然目前热门学区房的价格总体保持平稳,但是目前降息、税收等救市政策的效果在渐渐奏效, 市场逐步恢复回暖。再加上以后义务教育阶段入学全面取消择校生,实现“零择校”。多重因素的影响下,未来学区房的价格会不会出现大幅上涨?
经五路小学附近一中介经纪人说,前段时间有个房主挂出一套房子,48平米,一室一厅双气,正常的成交价在92万元左右。但是房主看到国家救市政策出台 后,把价格抬高到了95万。但是经过买主的轮轮议价后,房主还是把价格又恢复到了92万。“现在零择校的政策出台后,不排除部分房主会试探性地涨价,但是 我们的目的是成交房子,像一些价格很离谱的房子我们也不愿推介。”这名经纪人说,总的来看,学区房的供需矛盾不是很大,同一学区的房源信息透明度较高,购 房者可选余地还是有的。
三宇和记地产有关负责人说,从目前成交的热门学区房来看,房龄在20年左右,甚至还有上世纪80年代的房子,像有的老房子银行都不愿放款,综合这些因素来看,未来房价大涨的动力不足。
济南教育部门有关人士说,近几年来济南不断出台政策促进教育均衡发展,部分热点高中目前的指标生比例已达到总计划的68%。这些看得到的“实惠”让更多的学生和家长放弃择校,选择在原学区入学。盲目择校的热度也随之逐渐降温。
济南百安居不动产总经理熊良顶说,济南学区房优质房源供应不大,但如果定价过高,不少不着急买房的市民也陷入观望。“成交的速度减缓,价格上涨的动力自 然不足。”熊良顶说,随着二手房市场的自我调节,以及教育资源均衡化战略的实施,未来学区房的价格也将趋稳,不会出现大涨。
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