今年前7个月，房地产行业企稳态势依旧。土地交易呈现量跌价涨的态势；房地产投资增幅继续放缓，房屋新开工量同比跌幅小幅加大；楼市去库存较为平稳，房企资金情况趋于好转。总体而言，全国楼市仍然延续逐步复苏的势头。

  一.   土地成交量跌幅小幅收窄成交价格继续上行

  1.       前七月土地成交3593亿元 同比下降32.0%

  1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%，降幅比1-6月份收窄1.8个百分点；土地成交价款3593亿元，下降25.6%，降幅收窄3.3个百分点。从土地购置面积增幅走势看，前7个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。预计下半年随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

  2.前七月全国土地购置均价2966元/平方米 同比增长9.5%

  1-7月份，全国房地产开发企业土地购置均价2966元/平方米，同比增长9.5%，增幅比1-6月份加大2.1个百分点。从土地价格看，前7个月土地价格延续了今年以上整体上行的走势，已经逼近了2014年全年3002元/平方米的历史最高价，今年以来的价格增幅整体也呈现震荡上行的走势。主要是近期特别是7月份优质地块相对较多，成交结构也较平稳，推动土地价格继续上行。预计下半年，随着土地市场的逐步平稳，土地价格整体仍将继续上行，但增幅趋于平稳。

  二、房地产投资增速创六年来新低 新开工面积同比跌幅有所加大

  1. 全国房地产开发投资52562亿元 增速创六年来新低

  1-7月份，全国房地产开发投资52562亿元，同比增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。7月份，全国房地产开发投资8607亿元，同比增长2.9%。其中住宅投资5874亿元，同比增长3.5%。从房地产投资额同比增幅走势看，今年前7个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势，创造了2009年前3个月以来的最低值。预计下半年，随着各地楼市政策的推进和落实，市场也将进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将逐步平稳。

  2. 全国房屋新开工量81731万平方米 同比下降16.8%

  1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积81731万平方米，同比下降16.8%，降幅比1-6月份扩大1个百分点。其中，住宅新开工面积56684万平方米，下降17.9%。从房屋新开工面积同比走势看，今年前7个月同比仍呈现下降态势，但跌幅有所加大。预计未来几个月，房屋新开工面积同比仍将呈现负增长态势，但随着去年同期基数的逐步回落，新开工面积同比跌幅将趋于收窄。

  三、商品房销售量同比继续上升 价格同比增幅持续加大

  1、商品房销售面积59914万平方米 同比增幅继续加大

  1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。其中，住宅销售额增长16.8%。7月份，商品房销售面积9650万平方米，同比增长18.9%；商品房销售额6912亿元，同比增长33.4%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前7个月延续了今年以来增幅整体上行的态势，增幅进一步加大。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及地方落实中央楼市政策的逐步推进，下半年商品房同比增幅将趋于平稳。

  从各物业类型看，今年前7个月住宅和商业营业用房销售面积同比呈上升态势，办公楼销售面积同比虽然仍下降，但降幅进一步收窄，销售面积接近去年同期水平。其中，住宅销售面积增长6.9%，销售额增长16.8%；办公楼销售面积下降0.4%，销售额增长2.1%；商业营业用房销售面积增长2.3%，销售额下降1.9%。今年前7个月，住宅销售量同比增幅持续上升，显示近期随着楼市放松政策效应的进一步释放，市场需求明显提升。

  2.商品房成交均价同比增长6.9%  增幅创2014年以来新高

  1-7月份，全国商品房成交均价同比增长6.9%，增幅较1-6月份加大1个百分点，继续创造2014年以来的新高。其中住宅成交均价增长9.2%，办公楼成交均价增长2.5%，商业营业用房成交均价下降4.1%。今年前7个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看，住宅持续上升，增幅创2013年前8个月以来的新高。预计下半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

  3.商品住宅待售面积66259万平方米，市场整体库存压力持续减少

  7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积增加221万平方米，办公楼待售面积增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。

  7月末，商品住宅待售面积同比增长18.1%，较6月末增幅减少1.2个百分点，而今年前7个月的商品住宅销售面积同比增长6.9%，两者的差值为11.2%，较6月末的差值继续缩小。7月末，商品住宅待售面积较6月末有所增加，主要是房企推盘力度有所加大，但从整体看，由于市场销售仍然保持着较好的态势，房企也积极去库存，因此市场整体供求也较为平稳。预计下半年，随着中央和地方楼市政策的继续推进和落实，市场库存压力也将进一步减小。

  四、房企到位资金69301亿元同比继续正增长销售回款成为资金主要来源

  1-7月份，房地产开发企业到位资金69301亿元，同比增长0.5%，增速比1-6月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款12515亿元，下降4.5%；利用外资185亿元，下降24.5%；自筹资金27761亿元，下降1.1%；其他资金28840亿元，增长4.7%。在其他资金中，定金及预收款16965亿元，增长2.4%；个人按揭贷款8608亿元，增长12.5%。

  从月度累计情况看，今年前7个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前6个月回到正增长区间后，继续保持小幅正增长的态势，但整体依旧处于历史较低水平。虽然今年上半年，央行连续降息和降准，但对房企的积极作用有限，主要是商业银行普遍对开发贷较为谨慎，因此，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。预计今年下半年，随着金融政策的进一步宽松以及楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-7月份，国内贷款占18.1%；利用外资占0.3%；自筹资金占40.1%，其他资金占41.6%。销售回款占比明显上升。与今年前6个月相比，前7个月各项资金来源占比中，除了利用外资占比不变外，国内贷款和自筹资金占比均有所回落，而其他资金占比则上升明显。显示近期由于信贷等金融环境未明显改善，房企仍将销售回款作为资金的主要来源。

  五、全国楼市企稳依旧，下半年将进一步复苏

  总体而言，今年前7个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易呈现量跌价涨的态势；从房地产投资情况看，增幅继续放缓，房屋新开工量同比跌幅小幅加大，但整体平稳；从商品房市场看，随着楼市放松政策的逐步推进和落实，市场需求得到明显提振，楼市去库存较为平稳；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况也趋于好转，但整体融资环境改善不明显。预计今年下半年，随着各地楼市放松政策的逐步推进，全国楼市仍然延续逐步复苏的势头。

  数据来源：国家统计局、易居研究院

  执笔人：易居研究院研究员 朱光

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