周末午后，正义坊商业中心负一楼的淘宝女人街一派萧条！不少店面关门闭户，一些开门营业的店面门可罗雀。同一时间，南亚风情·第壹城的东盟风情自贸城内，三层楼的商铺，开门营业的屈指可数，一个个相邻、紧闭的大门上，“转让”、“出租”等字样和联系电话格外醒目。记者拨通其中一个招租电话，店主表示：“只要真心想租，价格好商量，转让费我都不要了……”曾经“家中有铺，吃穿不愁”，可随着商业体井喷式爆发、同质化开发，加之电商迅猛崛起的冲击，一些老牌商圈人气迅速滑落，大牌商场闭店，商铺长期空置，即使是黄金地段的铺面，“一铺养三代”也成了黄粱美梦。
囧境
从“一铺难求”到“一铺难赢”
商界有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”人潮即钱潮，为能在人流聚集的繁华地段拥有一间商铺，不少商户即使一掷千金也在所不惜。
“曾经一度，即便你准备好了大把资金，如没好人缘，也未必租得到好铺面。”从事餐饮行业多年的李女士回忆：“从前我们找铺面时要到处找人，现在越来越多的商业中心还未开业就主动抛出橄榄枝，邀约入驻。”她表示，百大新天地曾是昆明（楼盘）首批商业综合体的代表，经过短暂市场适应期后人气爆棚，她的餐厅也曾火了一阵。可好景不长，随着同类型的商业综合体如雨后春笋般冒出，百大新天地的人气一步步被分流。
“现在开店的很多，盈利的没几个。”李女士介绍，红星爱琴海购物广场、正义坊美食天街、同德昆明广场、七彩Me Town等商业综合体，房租基本在150元~170元/平方米/每月不等，加上物管费，租金都在200元左右，随着客流量和客单量下降，经营压力巨大。
在淘宝女人街开店的小丽也表示，当时租店是奔着这里地处市中心繁华地段，可开了两年仍生意寥寥，租金却每年递增，今年已到380元/平方米/每月，“周边门店纷纷关门、转让，我也盘算着重新搞点什么。”
市场写真
1.井喷式暴增商业遍地开花
城市发展日新月异，商圈的新旧更替本无可厚非。从最初集中在市中心的南屏街、青年路、小西门商圈，发展到如今以同德昆明广场、万达广场、南亚风情·第壹城为代表的群雄逐鹿格局，昆明商业体呈现出了东南西北遍地开花的局面。然而，与商圈数量增加、范围扩大形成反差的是，商业氛围冲淡，井喷式暴增带来高库存之忧。
交房不久的华夏曦岸小区附近，一位房产中介说：“周边商铺普遍空置，刚开不久的两家生鲜小超市都停业了，30平方米的商铺，月租金是7300元，不少来咨询的客户听到这个价格就退缩了，担心收不回成本。”
数据显示，目前昆明的写字楼供应量已达2600万平方米，云南财经大学教授周大研直言“供过于求”！“人气旺的商业体写字楼费用太高租不起，人气落寞的商业体写字楼降价也没租的必要”，自主创业的冯先生表示，权衡之下，他们选择了人气与租金价格折中的社区门店。
与商业体兴衰“同呼吸”的写字楼，目前也是空置率高企，或频繁关店、转租，这给综合体的人气引流和运营模式敲响了警钟。
2.同质竞争引消费“分流”
“现在的商场也就饭点时间和周末人比较多，其他时间逛街、看电影的人都明显不如以前，连停车位都好找了！”在商业综合体附近工作的小赵说。
昆明商业体为何人气锐减？在同德昆明广场和北辰财富中心，记者随机采访了几位市民。王先生表示，跨区域的商业综合体缩小了消费半径，分流客源自然在所难免，以前逛街得到市中心或者南边，现在就近就有地方去了。刘小姐则表示，现在各商业体的业态大同（楼盘）小异，品牌、价格和折扣都差不多，“既然到哪里都一样，不如就在家附近吧，免得堵车。”
事实上，近几年昆明涌现出的各个商业综合体，在业态布局和规划上都惊人的雷同，就连招商和运营模式也都非常类似，“零售+餐饮+KTV+影院”的商业模式已让人感到疲乏。到处都是“家乐福第N家门店落户”“世界500强沃尔玛签约”“麦当劳、肯德基和国内几家知名的电器品牌入驻”，品牌的单一也加剧了商业体同质化，如此“气血不足”，还说什么消费吸引力呢！
3.电商冲击加剧实体之痛
毋庸置疑，商业地产特别是传统百货类商业确实受到电商的强烈冲击。李女士表示，如果不是和朋友约好了聚会，自己真不愿意到市中心的商业体逗留，“停车收费太高了。”张先生也表示，如果不是老婆要陪孩子来溜冰，也不会到商业体，“平时要么网购，要么代购，已很少到实体店购物了。”
相较之下，受电商冲击最大的是零售型商业，电商再发达也无法取代朋友聚餐、看IMAX、K歌等体验消费需求。于是，一些商业体尝试引入体验式和消费式业态，顺城引入芭比和各式酒吧，爱琴海引入儿童溜冰及英语教室，南亚风情·第壹城整合翻新了特色小吃街区……都吸引了一部分对应的消费群体。
未来
传统商业急需寻找新的增长力
“商业市场革新，不仅要求产品端抓住市场需求，同时在产品助推上，也需要借助更新的市场工具。”同策咨询研究部总监张宏伟直言，目前商业地产仍面临同质化挑战，在需求总体格局不变的情况下，善用新工具才能占据市场先机。
张宏伟认为，房地产市场政策倾斜，也不是所有的项目都能利用这些机遇，“短期看，利用政策进行销售推进的确有一些利好，不过从行业看，根本还是结构如何升级调整。”张宏伟介绍，就目前商业地产来说，体验式经济和互动性产品已算是“传统模式”了，“新产品指向调动的不仅是线下消费这块，包括互联网等线上需求，也是生产端需要考虑的。”
相关知识
昆明商业地产显疲态 “一铺养三代”梦碎
旺铺养三代 衰铺厄运连
营改增时代下的商业地产 中海地产开始商业季
报告显示:长沙商业地产总体投资回报率5.12%
结构失衡成商业地产症结
投资者钱袋去哪儿了？首开万科中心，一铺养三代！
阿里上市对流花商圈的警示：商业地产面临新变局
电商冲击下商业地产调整 商铺投资只有少数人赚钱
区域绝版大学城地铁上盖商铺 引领商业地产新风潮
“一铺四店”江南时代打造商业地产新模式