5月5日晚，通州商住限购“靴子”的落下，受此影响，近期项目入市积极性降低，业内专家认为，通州商住项目执行限购，再加上北京全市限购政策以及此前通州住宅项目收紧限购，这意味着一段时间里，通州楼市会进入“冰封”阶段。但周边区域商住项目将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来，大兴等区域商住占据较大市场份额的状况仍将持续。

通州商住项目成“急先锋”

通州商住限购前后，市场成交情况迥异。在限购传闻酝酿的一周时间里，北京商品住房成交套数环比前一周增长了逾2倍，通州商住产品成交套数占到当周全市商品住房成交量的近9成。其中，通州某个商住项目在一周内的成交套数竟然超过了3000多套。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年前4个月北京商品住宅市场成交呈现出快速攀升的趋势，在这其中通州尤其是通州商住产品成为推动成交上升的“急先锋”。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年1-4月，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交33676套，同比增长122%，而在这其中通州区成交占比高达31%，居各区之首，占整体市场成交量的比重也比去年同期上升了16个百分点。而进入4月之后，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰，4月通州区共实现成交6601套，市场成交占比高达44%。

区域楼市成交跌入谷底

不过这一疯狂的趋势随着5月5日半夜通州商住限购“靴子”的落下，被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低。郭毅认为，预计5月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已现明朗。

众所周知，通州商业项目扎堆，在限购政策之前，很多商业办公项目可能都会灵活设计改造成商住项目出售给个人购房者。但是在限购政策以后，新建商业办公项目只能出售给企事业单位和社会团体，实际也就是限制了个人购房者购买，商业项目促进销售的通路也彻底被堵死。

“限购后，意味着许多商业项目只能出售给企业等，但通州现在办公需求仍然有限，市场供应过大的情况下，个人购房者无法购买，市场平衡被打破，销售将陷于停滞。”一位通州商住项目开发商这样感叹。

限购政策发布后的一周，市场成交掉头向下，统计数据显示，五一假期后的第一周（5月2日-5月8日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交1875套，成交面积18.42万平方米，环比之前一周分别减少37%、42%，这一成交量也创造了近8周的新低。

周边商住项目借机销售

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在通州限购“落听”之后，以及周边区域商住项目也将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。

记者上周末在大兴区域多个商住项目了解到，受通州商住限购影响，不少项目的客户到访量明显上升，更有项目明确表示下期开盘会上调价格。

像位于大兴黄村的泰禾中央广场售楼处，上周末聚集了数十名购房人，销售人员也在马不停蹄地给客户介绍项目信息。据悉，项目根本不愁卖，主打45平方米的LOFT产品，目前在售的特价房是4.2万元/平方米，预计三期开盘时将上调至5万元/平方米，涨幅接近20%。

同样，位于南五环西红门南桥附近的华远西红世项目也是主打小户型LOFT，均价为3.5万元/平方米，也在酝酿涨价。“由于通州商住限购以及大兴新拍高价地的影响，这几天客流量增加了许多，这栋楼卖完后，下次开盘会涨价，预计每平方米会涨到4万多元吧。”华远西红世一销售人员这样说。

郭毅认同外溢的投资需求流向大兴和顺义，她表示，“通州北边的顺义，南边的大兴、亦庄等都可能是购房投资客群进入的地方。”不过，也有业内人士表示，通州双限和上海以及深圳的调控加码都证明，决策层有多种手段防止楼市过热，如果在销售项目的房价一旦上涨过快，造成楼市恐慌，仍有面临更严苛政策的可能。

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