（原标题：【优帕克观察】资本纷涌而至 长租公寓成新时代弄潮儿）

2018开年不久，自如就获得了由华平、红杉、腾讯领投，华兴、GA、源码、融创跟投的40亿融资，消息一出，随即成为资本圈中的热议话题。

从去年开始，资本不断加速涌入长租公寓领域。中信与碧桂园签署合作协议，未来三年将在长租住宅领域为其提供300亿元保障性基金；建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议，共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式，并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。年末，新派、保利等各类首单类REITs的发行获得了多家私募机构的大力支持。

资本对于长租公寓的追捧可以用“疯狂”来形容。为什么资本对于长租公寓如此青睐呢？

优帕克（YOPARK）服务式公寓研究中心表示目前，政府大力扶持住房租赁背景下，政策倾斜固然是重要因素，但最主要的原因还是长租公寓行业本身进入了上升周期。

从数据上来看，2017 年我国流动人口约2.5亿人左右，流动人口家庭规模近3人/户；人均租房价格上涨16%；2017 年，我国租房市场总规模在 1.38 万亿左右。资本看中的正是这万亿蓝海市场。目前，不少金融机构都积极开发金融租赁衍生品与长租公寓领域企业业务对接，想要搭上这趟顺风车。

优帕克（YOPARK）服务式公寓研究中心指出，长租公寓的产业流程大致分为获取房源、设计装修、营销签约、平台运营管理四个基本环节。整个产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运 营商和服务商、下游租客三个基本环节。四个环节中，每部分都会产生收益，但运营效率决定最终的收益。

获取房源：物业资本升值或房租溢价。在住房租赁的上升周期中，由于本身市场供给紧缺，大城市人口密度大，需求旺盛，加大资产溢价空间。

设计装修：公寓经过设计和装修后，公寓将更具竞争力，为租客提供更优质的租住体验，从而使租金具有溢价空间。随着国内租赁行业的大发展，第三方 家装 需求将不断扩大，产业链中的装修、家具供应商等将迎来新机遇。

增值服务：对于租赁市场而言，租客在房屋租赁期间将产生一系列附加需求，如租金贷款、社交娱乐、保洁、维修、搬家等，附加服务可以提高业务的附加价值，同时为供应链上各类服务供应商带来潜在发展的空间。

平台运营管理：在运营维护的过程中，完善的平台系统将提高公司运营效率，降低运营成本。整个网络平台包括O2O客户渠道获取平台、前端产品设计（网签形成电子合同）、运营期间产品设计（租赁期间保修等和客户需求反馈）、后端客户数据信息搜集与分析等。优质和高效的服务本身就能产生相当可观的收益。

最重要的是，资产证券化就是将长租公寓租金收益等作为底层资产发行ABS，从而盘活企业现金流，与此对应的房地产信托产品、房地产投资信托产品（REITs）都将获得良好的发展，而相关银行、资产管理公司、房地产基金公司将获利；此外，租金分期业务、租赁金融（如提供房贷、装修贷）业务也将蓬勃发展。通过资产证券化可以大大降低长租公寓运营企业的成本压力。

优帕克（YOPARK）服务式公寓研究中心认为长租公寓被资本热捧并非只有简单的政策红利，而是行业本身的巨大发展潜力。租赁市场将围绕租购并举，构建多主体、多层次的供给体系，推动租赁行业更加健康、稳健的发展。

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