买房子可以说是人生中的大事了，特别是在房价上涨的时代，它已成为许多人心中的“痛苦”。很多人因为经济问题，买不起新房，最终只能专注于二手房市场，很多人即使是买二手房的钱也是从银行借来的。但有一天，曾经离职的中介朋友告诉我，其实聪明的人现在都不会买二手房了。

一、为什么聪明人都不买二手房？

1、二手房价格远超新房

不止一次写过“一二手房倒挂”这个现象，同一片蓝天同呼吸一口空气，二手房是要比新房高出一大截：随便拉出来一个区域，新房二手房价差严重这种现象，吓到你怀疑人生！价差在20％－50％左右。你会多花20％的价格去买二手房吗？所以，单从价格这一方面来看，二手房并不占优势。

2、交易税费，交易风险

交易税费是置业者抵触二手房的首要因素，市面上的常见中介佣金收取甚至高达2％，还不包含其他类似贷款服务费之类的额外收费。

按照一套300万左右的房子以收费最高的中介标准来计算，额外付出的成本就会很高。遇到不靠谱中介瞒着新手业主跳过资金托管这一步骤，还会导致风险大增。很多城市都发生过一次二手房中介跑路导致首付款打水漂的事件。除此之外，房屋本身有抵押、纠纷，房东临时涨价、毁约也是让人非常头大的问题。

3、房龄问题

部分二手房因为房龄长，楼体小区内稍显破旧，虽然并不是太大的问题，但按照相关贷款规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年（个别银行45年）。对于房龄稍长的房子，购买压力会比新房大不少。

4、物业的问题

由于前期物业行业不发达，导致不少小区特别是容量小的小区没有真正系统的物业，小区所谓的物业只有简单的保洁和保安。

前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。如果有单位持续补贴，或开发商补贴的小区当然就另当别论了。

5、停车、交通出行问题

乘用车保有量的井喷式增长，不仅仅体现在了市区主干道商圈的拥堵，更明显的可以体现在老小区中，部分老小区前期没有规划足够的停车位，甚至没有停车位，导致白天看房时感觉停车难度不大。

入住后发现夜间小区内边边角角能塞下汽车的地方几乎都塞满了汽车，甚至连小区门口的道路上都停满了车子，夜间找车位不亚于大海捞针。另外不少小区藏于小街道内，这些道路所能承载的流量，不足以支撑小区日渐增长的汽车流量。早晚高峰被堵在家门口时有发生。

二、二手房翻新装修技巧

1、面子工程

老房子翻新装修最重要的就是对面积工程进行改造，墙面、地面和吊顶是改造中的重点，由于房子居住年限较久，墙面乳胶漆严重脱落的情况时有，地板也有被水淹过的痕迹，经过多年的磨损早已面目全非等问题。

房屋装修的面子工程就好比给人美容打底妆一样，是一个家庭精神面貌的基础所在，所以必须将墙面脱掉的乳胶漆铲掉，再将墙面做好基础层面处理，将墙面换上合适的乳胶漆或者墙纸，天花板或地面该拆除的就拆除，然后根据需求选择合适的装修材料完成装修工程。

2、厨卫工程

老房子翻新装修中，厨卫的改造是必不可少的。由于老式的厨卫设施已经不能满足现代人的需求，所以老房子中厨卫的改造是必须的。厨卫改造是老房翻新中的重头戏，一方面需要更换卫生间的坐便器、浴缸和厨房中的橱柜等重要物件，另一方面需要将厨卫中墙面、地面瓷砖和吊顶进行改造，有的厨卫改造还会涉及到水电改造项目。

3、家具软装

老房子翻新装修并不仅仅对固有的硬装修进行改造，更多的是对老式的家具等软装的改造，在旧房子中往往会有一些老旧的、不再舒服的沙发，或者一些老式的组合家具，如果是买新成品的话，只要选择款式好合适的就可以了。可以将老旧的书柜拆除，安装上定制的墙柜，既能够达到收纳的左右又能够装饰空间。

最后小编提醒大家，在二手房市场仍然有很多“猫腻”，如果你想购买二手房，必须要注意这些黑中介，看到他们必须打起精神谈判，否则血汗钱可能被他们欺骗。事实上，我们还有时间，没有钱可以慢慢赚，不要急于一刻买房子，或者干脆买一个一手房，不要贪图便宜的二手房。

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