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楼市“金九银十”大概率重现但“成色”有限

https://m.biud.com.cn 2012年11月04日13:24 家居装修知识网  

  综合楼市目前的价格和成交量变化,业内人士预计今年楼市“金九银十”重现是大概率事件。楼市热度超不过前些年,但肯定会超过去年。这意味着今年即便再现“金九银十”,成色也可能有限。对于购房者来说,已经在 3-6月份释放了一部分的刚需再生比较慢;对于开发企业来说,为了避免量价齐涨招致更为严厉的调控,能够保持量价平稳,并且抢占集中释放的刚需就是成功。

  1市场 “金九银十”成楼市年内最后盛宴

  尽管业内对“金九银十”能否到来仍有不同意见,但传统的销售旺季九十月份是年内楼市最后的盛宴已经成为共识。

  从记者了解到的情况来看,河北省内各地进入9月份以来楼市活跃度明显提高。在唐山,主城区内十几个在销楼盘销售风生水起。在秦皇岛,为迎接教师节,个别楼盘打出了优惠5000元的促销口号。在沧州,看房团、团购会等活动接二连三。在保定,个别楼盘9月份给出了低于当地市场平均价数百元的“最低价格”。而在石家庄,五六月份已经经历过一次放量的楼盘营销策略正在发生细微变化,个别楼盘甚至开始酝酿提价……

  从省内楼市整体情况来看,“红五紫六”之后的各地楼市无一例外都在备战“金九银十”,试图延续上半年意外爆发的市场盛况。9月初的这一周,纵观省内各地楼市,量价都在保持平稳上升的态势,虽然没有出现大幅上涨,但购房者和开发商试探性的对接已经开始。

  2价格 预计“金九银十”期间房价保持平稳

  在成交量平稳运行的促进下,8月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第3个月环比上涨。

  河北7个样本城市的房价上涨劲头也明显下降,具体为四涨三降,衡水、石家庄、廊坊、唐山环比涨幅分别为0.62%、0.33%、0.23%、0.20%。唐山房价环比上涨幅度较上月大幅收窄,保定和邯郸则由涨转向微跌。石家庄房价在这一统计口径下已经连续两个月上涨,8月份涨幅还略微扩大,但总体上还算稳定。秦皇岛、保定、邯郸8月房价环比分别下降0.01%、0.28%和0.52%。

  将时间线拉长来看,河北纳入统计的7个具有代表性的城市房价运行相对平稳。

  因为要考虑孩子上学更方便的问题,保定市北市区的刘女士正准备换套房。从今年年初开始看房,直到现在还没找到合适房源,“不过房子的价格上并没有太大的变化,我看房的区域内新房价格一般都在4300元/平方米左右,半年多来基本上没有太大变化,如果综合不同阶段的促销,价格实际上还有小小的下降。”

  业内人士表示,九十月份是众多开发商不容错过的推盘良机,有些开发商因为尝到了五六月份楼市放量的甜头,准备在“金九银十”期间大赚一笔,价格坚挺或者变相小幅提高售价。不过市场人士分析认为,“金九银十”这两个月内,由于国内楼市充足的市场供应,以及目前近8万套的库存,使得供大于求的市场格局很难出现逆转,预计未来房价将保持平稳,不会出现明显的上涨。


  3成交量“金九银十”成年内最后“跑量”机会

  采访中石家庄某房地产经纪公司负责人告诉记者,今年石家庄楼市营销的主题词不是价格,而是成交量。“在一直没有实质性放松的调控之下,房价偶尔出现反弹并不足为奇,但全年的基调肯定是稳定,绝对不会出现大起大落。”这位负责人表示,“因此即便春节后和五六月份个别城市销量暴涨,但是价格并未随着涨起来,预计下半年也是这样,房价震荡爬升,开发商只能寄希望于如何跑量。”

  据悉,8月27日-9月2日,唐山商品房成交1068套,环比8月20日-8月26日的842套上涨26.84%,其中商品房住宅成交885套,环比上涨27.7%;商品房非住宅成交183套环比上涨了22.8%。

  中原(河北)地产前期策划研究部经理曹海亮表示,石家庄的市场从三四月份回暖之后,市场变化不大,价格和成交量都处于稳步运行的状态,“金九银十”亦会延续这种态势。

  放在全国范围内来看,110家房地产公司披露2012年半年报,其中有可比数据的103家公司上半年营业收入合计1584.35亿元,较2011年同期增长20.98%。众多房地产上市企业特别是排名靠前的企业,上半年销售业绩表现良好,近一半的企业接近甚至完成了全年目标的一半。

  不过与此同时,披露半年报的上市房企在上半年的存货合计高达1.16万亿元,同比增幅为25.48%。剩下的一半上市房企,还有诸多中小房企,如果想完成全年销售任务,消化如此巨量的库存,必须依靠“走量”支撑。

  4营销“以价换量”还是王道

  “以价换量”成为上半年部分开发商制胜的法宝。而前述房产经纪公司负责人表示,“金九银十”期间开发商能否坚持“以价换量”是其能否抢占市场先机的关键。

  事实上,石家庄房产业内人士赵猛对所谓的“金九银十”能否出现都持保留意见,不过他认为总体上讲销售应该是趋好的。更可能出现的情况是,楼市依然呈现两极分化,完成蓄客开盘的楼盘及具有品牌优势、卖点突出、性价比高的楼盘将出现热销,而价格虚高、缺乏卖点的楼盘可能只会弱市反弹。

  他分析称,首先,从政策层面看,短期内基本上不会出台新政,国务院7月派出的8个调查组充分肯定了各省市执行调控的成果。其次,从市场层面来看,供需两端都将迎来明显提升。从供应角度来看,以石家庄为例,房企会加大推盘力度,抢占市场先机,多个购房者关注的楼盘都经过了数月甚至更长的蓄客期,某些楼盘推出的首期房源很可能出现“日光”现象。从需求角度来看,由于目前房价趋于平稳,购房需求将进一步释放。因此九十月份成交量无疑将继续上升。

  赵猛介绍说,8月份涨价楼盘数量近20个,环比7月份奖金翻番,这也反映出随着楼市销售的回暖,开发商涨价的冲动也在加强。这将对楼市的进一步回暖造成压力,开发商“以价换量”是更好的选择。

  5购房者四成购房者“金九银十”准备“打酱油”

  不过尽管业界对“金九银十”销量回升很有信心,但一个最大变数是购房者信心。记者在采访中随机做了一个小调查,在接受采访的10个购房者中,准备在金九银十期间实际出手的购房者只有两人;有四位也有购房需求,但是需要观望“金九银十”期间的市场走势;还有四位明确表示对所谓“金九银十”不感冒,只想看看热闹,他们认为目前房价下降仍有空间,而传统旺季不适合出手。事实上,据“石房在线”楼市行情数据显示,2012年8月27日至2012年9月2日,石家庄商品房共备案843套,环比前一周减少了 7.1%,备案面积为76845平方米,环比前一周减少了19.2%;住宅备案677套,环比前一周减少了7.7%。“刚需”爆发是上半年楼市成交量出现短暂回暖的主力,石家庄房地产业内人士分析认为,上半年集中释放的刚性需求已经比较大,而这部分需求再生比较缓慢。而改善性需求更看重性价比,因此对开发商促销可能并不感冒。


  在接受采访的10位购房者中,一位购房者明确建议购房人不要被日光盘、房价反弹等市场传言所“蒙蔽”,盲目出手买房。他认为,在房源供应充足,房价稳定的市场环境下,可以精挑细选适合自己的好产品。

  6土地土地市场酝酿“金九银十”

  进入9月,全国多个城市继续加大供地力度。有业内人士据此认为,地方政府迫于财政收入压力,不得不大规模供地,因而土地市场已开始回暖,有望迎来“金九银十”。

  据了解,北京土地市场9月已经挂牌的经营性地块合计不少于27宗,其中14块为居住性质,与前8个月合计成交的住宅地块宗数持平。上海最少也将有26宗经营性用地(不包含动迁安置用地)出让,为年内单月经营性推地宗数之最,合计出让面积为73.6万平方米。二三线城市杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等,均有大规模的推地动作。

  仍以石家庄为例,8月24日,石家庄土地市场八宗国有土地使用权成功出让。这530亩土地全部以底价出让,并且八宗地块中超过一半地块位于石市二环内热点区域的黄金地段。此次出让土地总面积为353652.4平方米,折合约530亩,出让总价突破27亿元。

  事实上,七八月份石市大批量“黄金地块”入市,而9月份,处于市区成熟地段的6宗土地将再投放市场,总价为14.542亿元。

  不管楼市“金九银十”如何,土地市场已经率先进入“金九银十”。业内人士分析,如此大量优质土地投向市场,客观上先使得土地市场出现回暖,而大量土地入市,将对稳定房价起到积极作用。

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  与此同时,1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。专家表示,现阶段房地产行业探底特征明显,整体趋于稳定,信贷政策对于房价走势将起决定性作用。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,在经过前期长时间博弈后,房地产市场探底趋势愈加明显,走势日渐明朗,未来房地产市场将逐步趋于稳定。


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