2013年第六届AHF国际酒店投资峰会

　　——论坛七：中国城镇化与酒店投资机会

　　时间：2013年9月5日

　　主持人:肖曲香港理工大学酒店及旅游管理学院

　　对话嘉宾：陈孟超时尚旅游集团总裁

　　韩幸星马哥孛罗酒店集团资深开发总监

　　君悦集团的张经邦还有龙藏资本华南区总监张勇先生

　　肖曲：这个论坛环节的主题是中国城镇化和酒店投资的机会。今天非常有幸请时尚旅游集团总裁陈孟超先生；马哥孛罗酒店集团资深开发总监韩幸星女士、君悦集团的张经邦还有龙藏资本华南区总监张勇先生。留下来的朋友肯定对城镇化有一定的兴趣，我是香港理工大学酒店及旅游管理学院的肖曲，我们直奔主题。

　　城镇化是一个这两年非常新的国家的政策，任何国家政策层面都对我们酒店可能会有影响，我被安排这个主题以后，查了一下什么叫城镇化，城镇化跟旅游的大概关系是什么？其中一个很关键的概念，所谓的旅游地产也好，所谓的泛旅游也好，对不同城镇的类型是旅游业可能有不同的影响和关联，对大的城市，一百万人口以上的，更多是城市本身品牌的提升，城市的休闲区域，所谓城市名片，城市客厅等等。大城市本身既是目的地，也是需求生产地。与之相对应的小的县级市，小的地级市，他们人口不够多，他们依据特色的旅游产品打造，还有特色的景区，还有介于两者之间，我们能看到的或者被规划到的就是就地旅游化的，这是旅游局官员提出来的，在比较尴尬的地方，通过人造主题，通过主题公园把他们深深地通过做旅游产品，把它城镇化，这是很简单的，有不同的类型，对在座各位提出第一个问题，城镇化对酒店肯定是机会，这个机会对不同的一二三四线或者对不同类型城市地区来说，它的机会是不是一样的，有什么样的区别，能不能请各位说一下。

　　陈孟超：我对城镇化没有太多的理解，很重要的中国的政策讲十二五规划重点提出的城市化，我的理解城镇化是什么，按照十二五规划的要求，实际上以大城市为依托，以中小城市为发展的重点，换句话讲中国目前可能的政策要以农民就近就业，吸纳农村的人口委主要的发展方向，城镇化三四线城市将是城镇化规划的重点。而对于酒店来讲，一个很大的挑战是刚开始中国酒店行业，不光是国际品牌，包括本土酒店品牌，大家都是以在城市化的酒店运营当中发展起来的，而真正怎么能够进入三四线市场，我们酒店产品在三四线城市获得很大的契机，这对大家来说都是很大的挑战。

　　刚才教授提到了不同的城市到底有什么样的区别，如果单从城镇化角度来讲，不确定性因素太多，按照中国的规划，中国如何建城镇化，这个问题还没有讨论清楚。目前很大的挑战是很多开发商把原有一线城市建设的经验往二三线城市搬，目前对酒店来讲最大的挑战是对国际品牌的挑战更加大。对三四城市来讲，如何适应当地的市场，对国际品牌是巨大的挑战，对本土酒店品牌，特别是我服务的中档品牌来讲可能是大的机会。

　　韩幸星：讲到三四线，刚才肖博士把城镇化很概念性给大家介绍了。我觉得三四线城市是有机遇的，尤其是酒店和旅游业，但是我觉得很重要一点，当地的政府，看这个政府是怎么样来规划的，很多当地的政府，我接触过很多开发商，他就说我一定要超五星，我说你在这个地方花了成本去建了超五星的酒店，可是你只能卖四星酒店的房价，你这个酒店多少年可以收回来。我这样讲是站在业主投资回报的立场，可是业主往往都会跟我讲是我们政府给这块地的时候，就规定的，讲一定要引进国际五星级品牌，要多大多大。政府当然是为了要面子，可是我觉得希望像中国的旅游局、肖博士他们这种学院对这些三四线，现在城镇化的当地的政府官员，比方说规划局的也好，说旅游局也好，就要让他们有一些概念，所以当他们这么要求了以后，你说业主拿了地，他拿挺大一片，他指望说我建了住宅，我可以卖了，我可以赚到钱，但是政府说不行，你里面一定要有酒店，他现在就是综合型开发。综合型开发，政府说了你一定要有国际品牌的五星级的酒店，让他去找国际品牌，国际品牌说你这个地方卖不到我这个品牌的房价，我当然不要做了。整个开发的程序来讲，一个是政府部门要能够学习到，根据当地的情况。

　　第二点，不是替顾问公司做宣传，酒店开发跟房地产，跟住宅、办公楼、商业是不一样的，而且酒店是长线投资，所以最好的建议，就是找专业的就业顾问公司，先做一个前期的可行性分析报告，可行性分析报告可以给你做到什么样程度，可以给你做到你这个地方适合什么样的酒店，是商务酒店还是旅游的，还是会议的，是根据政府在这块地区它未来的规划。如果是在CBD又有政府，又有办公楼，又有银行的地方，那肯定是一个商务酒店，但是如果你这个城镇是比较小，也不会有太多的人进来，或者你要做旅游的话，那这个酒店的量，比方说一般来讲，你五星级酒店至少要三百个房间，它才是你的成本和赚钱是最好的，在三百个房间。但是你在三四线城市就不能这么多的量，也许在200、180。你如果做商务酒店，就要做会议那块，你会议有多大，如果你做了3000人的会议，你的房间才180个，这个不匹配。这种东西酒店顾问公司帮你做试调以后，帮你建议。所以那个是比较科学的，而且根据业主，帮你做未来开业十年的回报，所以你心里有一个底，在哪个阶段，这个业主放多少钱，要从银行贷款贷多少钱，这是心里有底，不是说那个钱往水里扔，扔了三年还没有开业，开业的前三年都是亏钱，第四年打平，第五年赚的有盈利，但是这个盈利一定去还你的贷款利息，可能还到15年还在还利息，你的本金还没有还，酒店就是这样的营运。一个考虑不要建单独酒店，就是综合性开发。因为你有一个酒店，你旁边的办公楼就可以比较好租，人家说有客户来谈生意，我旁边有一个酒店就可以住。不同的客户会带生意。

　　张经邦：我都不知道课题是什么，后来肖曲跟我说城镇化，城镇化我跟大家介绍一下纬度和框架，国务院曾经走过两次，说没有批复下来，十四五城镇化框架基本完成，但是第一期投资额度是多少，20万亿，大家对这个数字都清楚。城镇化和酒店有巨大的关系吗？我觉得没有关系。我给肖博士做一个佐证。第一所有城镇化过程中，城镇化所涉及到的20万亿几乎都在基础设施建设上，我们看到基础设施建设，第一说机场，这个和城镇化有关系没有？没有，最早的时候国务院曾经建过50多个机场的审批，后来削到38个，38个又在减。这中间涉及到的有两个元素大家可以去考虑，中间一个是国道，一个是高速，这块和铁路一样，都在城镇化当中，由于在整个城镇、乡村间隔当中，这两项东西是比较大的。曾经包括浙江和江苏都把高速铁路边上，省际汽车道路边上的相应的东西准备发包，主要当初说有一些Hotel的机会。另外国道在未来城镇化当中，国道需要进一步去规划，那个中间有可能会有一部分的，比如说有一些农家乐或者其他的酒店类似的产品会加入，这个在城镇化当中，是两块。但是没有一个省在进入到我们省际高速公路中间的规划。第二城镇化当中也会介入到另外一个旅游元素就是各省市地县所有的旅游资源在规划。刚才跟谁聊的时候突然发现这个东西无从规划，因为现在所有代管，所有旅游资源，我们省级能看到的一些大的旅游景区景点除了像泰山在省的文物保护单位，但是代管的地方扔给了泰安市。现在很多下属的景点景区一直可以放到县里，现在包括江苏，有的地方是旅游局，旅游局下面怎么把旅游和园林加到一块，就把景区景点和旅游资源扔下来了，这块未来在城镇化当中，在基础建设过程中，包括我们的国道和高速通道当中的规划有没有一些住宿性的东西，有的公司可能会介入。第二在十二五期间，更多的城市进入城市或者次城市，进入到乡镇，原来的农民进入到镇级，这块旅游资源可否在不突破18亿亩红线情况下再重新规划，这个规划把所有下放到县级旅游资源上调统一做，我们又出现了另外一个场景，所以做两点小注释。

　　张勇：我不是很同意张总的观点。我认为城镇化对酒店的需求是蛮大的。主要是由城镇化的模式来决定的，就目前中国的实践来看，城镇化两种模式，比较典型第一是成都，主要是大郊区，现在成都延展范围比较大，包括郫县，现在有几个项目在。第二，传统的产业工业园化，比较早的是1992年苏州工业园，这是中国和新加坡产物来的，很早的时候在1994年就提出来把当时的村庄统一规划，到目前应该有差不多288平方公里大的产物。所以城镇化是有进程的。在这个进程中，今天的苏州工业园高星级酒店是非常多的，在产业区周围分布了将近30家高星级酒店或者中档的经济型的。从这两点来看，我们认为在城镇化过程中，高星级也好，低星级也好，酒店的投资发展需求是有的，是刚性的。

　　第二点回答主持人的问题。在不同的城市，城镇化对酒店的需求，我认为确实是不一样的。从我们目前接触的项目来看，我们也发现一个很奇怪的现象，现在很多项目渠道类似安康、德阳，广州省一些城市，在我们和管理公司打交道，管理公司诠释或者判断，发展策略不一样的。在广东项目，我前前后后邀请了几家管理公司去看这个项目，很遗憾的是一线的管理公司基本都没有选这个项目，但是在四川省德阳的项目，五家管理公司一线的，基本都向我们这个项目发出合作意向书。而这几个项目共同特点是什么？都是在城市的周边或者说是一个新城，也可以说是我们城镇化过程中一个缩影。所以管理公司在进入这些项目的时候，他们的发展策略也是不一样的。对业主的忠告来讲，业主在选择项目的时候，可能要想清楚，作为酒店配套来讲，我们知道产业园区本身也是政府规定，政府在你拿这块地的时候，也有要求，但是在拿底之前想清楚，如果是国际品牌的话，确确实实在这些地方，我认为第一个可能他们不太会看好你的项目，第二个，可能你的项目不一定管理公司国际品牌在这个市场有优势。

　　肖曲：谢谢张总，城镇化本身是比较有意思，也富有争议的题目，台上几位嘉宾有碰撞才更加有意思，碰撞才会有火花。刚才几位嘉宾从不同的角度对城镇化进行理解和诠释。陈总、韩总从产品、投资的角度，张经邦张总更加感性，比我更宏观的角度，对城镇化的背景和政府的意图做出阐述，张勇张总给了非常实际的，可以看得见摸得着的大家熟悉的或者不熟悉的案例。

　　城镇化，不管是什么化，中间几个利益相关者跟我们酒店业来说无非是政府，就是投资方，就是管理公司，还有是我们的客人，消费者。政府的意图是比较清楚的，中央到地方，到各个城镇，首先更具体一点问一下现在做产品酒店品牌的陈总，从产品的角度来说，刚才韩总有提到，城镇化在不同的地方，不同的产品的成功或者失败或者适应度不一样。在座肯定有不少投资方，从产品角度，请陈孟超陈总谈一下你觉得在城镇化过程中，进一步甚至更细一些，三四线城市这样的地方，什么样的产品在城镇化进程中更加适应当地的市场？

　　陈孟超：在回答主持人问题之前，刚刚两位张总的观点，发表我的看法。两位张总的观点不同。教授给我的题目的时候，我也在想城镇化给酒店行业带来多少的帮助，宏观形势大家都在讲城镇化对酒店行业特别是利好的消息，张勇张总也举了很多例子，张经邦张总讲对酒店行业有没有影响？是没有。我觉得张总举了苏州工业园区的例子，我觉得苏州工业园区包括成都周边是城市化的表现，并不是城镇化。城镇化、城市化虽然一字之别，但是听说国家研究政策的人花了很多工夫，中国到底应该适合城市化还是城镇化，最后为什么用了城镇化这个词呢？他必要让大量的农村人口向大城市集中，要就近集中，要就近就业，对酒店发展利好的，因为城镇化建设有大量的投资，张经邦张总讲的有大量基础投资，需求会增加。通常城镇化以后，消费需求会拉升，城镇的人口比农民的人口消费能力有多三倍，再一个利好的消息，据说中国城镇化率是百分之五十几，美国是80%多，大量人口往城镇化，对酒店利好有很多就业人群，人工成本是酒店成本当中最大的成本，有了大量就业以后，你可以很好地有了就业人群，服务性行业，农村来的人群照样可以用，看上去都是利好的消息。

　　作为我来讲，第一你的消费能力是不是国家提出的城镇化和我们想的城镇化是不是一回事，是不是这些人变成城镇人口了，消费能力就提高了。第二他的劳动力城镇看上去进入这个城市以后，是不是真的降低了酒店的劳动力城镇。我以前服务的南京金陵酒店管理公司是以农村保卫城市，我离开的时候有120家酒店，有很多区域还集中在江苏区域，甚至很早进入二三线城市，甚至是四县甚至是一些镇，中国这些镇要建一个酒店都要建五星级酒店，可是这些酒店建起来，当地劳动力是不是充足，就算在这个镇里希望进入大城市，到就近的无锡、苏州、南京，当地有一些产业，宁愿做工人，也不愿意做酒店，在家门口做服务性行业，是很没面子的事情。在当地招工碰到很大的困难。我们另外一个酒店，在江阴，当地的人均工资已经超过了1680，最低生活，已经跟南京的水平接近，是不是一个劳动力成本对酒店来说是利好的消息，至少从短期来讲没有看到在城镇化建设，特别是国家政策所支持的城镇化建设当中，对于酒店，特别是实际的酒店运营来讲，有多少利好的消息，从运营角度来讲没有看到非常好的投资回报。到底什么样的产品适合在城镇化，中国的政府政策所推行的城镇化建设当中合适的，目前当地政府要的都不适合的，当地政府都要求奢华酒店，都要求好的酒店，他希望改变城镇化，包括镇的镇委书记都希望这个镇要建一个北京、上海这样的豪华国际品牌，最少用本土的五星级酒店，并不知道在这个地方城镇化发展当中应该百花齐放，应该用特色的产品，包括能够真正适合当地市场的产品来符合当地市场的需求，因为这个投资是完全盲目的。所以什么样的产品适合？我们讲了并不算数，真正的投资人包括政府，中国最大推动酒店建设，奢华酒店发展都是政府，政府都要这个东西，我讲什么样的产品适合？没用，不算数。

　　肖曲：我们酒店业长期以来是被酒店，我们被星级，或者我们被品牌的过程，经常不是我们酒店业认可的，应该从盈利的角度或者纯投资角度，我们谈这个问题，陈总身上体现得非常鲜明。他甚至已经不愿意再向政府也好，业主也好，投资商也好，建议合适的产品。陈总做时尚旅是中高端产品，今天上午听到的不管是洲际、凯悦多年来一直高高在上的，现在也开始做highplace这样的产品，我能不能请问一下韩总是不是有话要说。

　　韩幸星：刚才陈总讲的，我也很同意。我自己本身的背景，做过酒店顾问做了十几年，曾经在亚太地区，像雅加达、巴厘岛也做过可行性分析报告，有些是帮政府去做。我做过一个项目是浙江的开发商，他就说浙江因为政府修公路，是一圈，中间一个“米”字，现在人都有车，自己背包旅行，从上海开个车，浙江为什么有很多漂亮的景点，人家进不去，公路修好，人家就可以进去，这是很好的建议，这个就要由政府行为搭配了。第二点，浙江有很多地方非常漂亮，因为它有很多山，即便抗日战争日本人轰炸，就是进不去浙江那个地方，所以那里边没有破坏过，日本人连重庆那边的山都是轰炸，但是浙江的丽水里面漂亮得不得了，但是不容易进去。当政府有意向说一个圈公路，中间有一个米字，这样很容易到很多城镇、小镇去，这样对旅游资源的开发是因地制宜，也可以提高当地人的生活水平。

　　因地制宜大家都讲不要破坏环境，绿色开发、环保开发，我也做过可行性报告，比方说像印尼、雅加达附近有一片山区，里面有很多黑猴子，它已经濒临绝种，希望在那里做一些环保的，人家去，它提供的东西你可以去搭帐篷，但是没有那些马达或者酒店，你就会有马达，就会有电，把那些鸟都吓跑了。这个方面政府应该去考虑，因地制宜。就说浙江，有山有水，这么漂亮的地方，就因地制宜，把这些地方变成城镇化，但是主要是开发旅游，它不但开发旅游，如果当地山坡上可以种茶，很多浙江人都是种茶叶，你种茶本身也是绿化，另外茶叶也是一个健康食品。所以相关产业链就可以有茶叶加工或者茶叶提炼，做成一些对身体有好处的东西。这样的话，他就是一个相关产业链。

　　我当初也做过一个项目，加拿大有一个公司，它是专门做板，运过来以后，就在山里边，有一片很小的地方，把那些板一搭起来，就像小酒店一样，但是它完全环保，它的厕所，你进去的东西，全部给分解掉，不会产生任何危害环境的东西。像这种环保的产品，又不是很大量，根据当地的因地制宜，你这个地方出产什么东西，比如水果，你的水果多了，卖不掉，就烂掉了。引进台湾那些，知道怎么样把水果变成罐头，这都是产业链。我这样讲也许他会不同意。我就提这么一点。

　　张经邦：中国有城市化过程和城镇化过程，城市化过程解决了三亿人进城，最后发现绝大多数进城的人员没有解决自己的四个问题，就业、教育、医疗和保险。这四个问题没有解决，而什么样的人解决了自己真正的城市化问题，基本上都是原有大城市周边的那些区，农转非了，这个是我们城市化过程。城镇化的过程实际上是在城市化外围做集结。这中间有了更大的问题，刚才说到20万亿的投资跟酒店没有关系，一期20万亿解决这些人进去一就业、二保险、三孩子的教育，四整个医疗，这四块东西解决了这些。究竟这些人进去能不能派生中国更新一期的中产阶级，如果有了中产阶级，实际上其他的这块促进了中产阶级人数的增加，这块有更多的旅游消费，问题是政府能不能批地，政府不能批地了，18亿红线，每年看到的18亿红线每年都很紧。现在政府借贷两个东西，地方债有多少，有人说12.3万亿还是12.6万亿，还不算以信誉做地域四月抵押的部分。政府不能向银行借贷，政府急了，拿地做抵押，现在地不能做抵押，省级评技术开发区，高新、信息、保税，所有地方收归中央，现在地批不出来。包括张总所说的苏州经济技术开发区或者其他的地方，这个东西都在省一级批掉了，现在如果批不住地，这个区域历的发展你怎么办？批不出地，如果省不批地，经济政策给不出来，产业规划完成不了，产业升级完成不出来，这些大配套根本进不出去。现在的问题几乎全和未来批地和政府是不是还能玩现有的地。在浙江和其他的地方为了把好好的农田给盖房子，跑到200米山上，把最差的山平了，上面放了点黄土，跟人家说我置换了，现在叫土地置换，让政府把现有的土地卖掉，要么把现有的土地置换下去。但是置换完了，一场大雨，国土资源局看是上面200亩，下面200亩，下一场雨，上面200亩没了。如果这样，18亿亩的土地第二天变成12亿亩，这个问题很严重，批地是酒店发展的核心，从这个角度讲下面的地还有多少开发区能出来，这就是小宏观。

　　肖曲：非常重要的一点。

　　张勇：刚才讲到城镇化也好，城市化也好，政府的本意也是刺激经济，扩大内需。刚才讲过一种模式就是工业园区的模式。张总也是非常关注民生，在开发商来讲，我上次参加一个县政府招商会的时候，当地也在搞工业园，很大的问题是土地产业变性的问题，搞不定。一个开发商在当地项目立项之后，一年半没有把土地拿到，确确实实在城镇化过程中遇到很大的问题。

　　回到主持人这个问题，城镇化从酒店投资产品角度来讲，还是可以做的，刚才陈孟超陈总讲过适合当地特色的，有主题的，但是一定要关注当地的餐饮、消费习惯，因为我们的消费人群，酒店定位的时候很简单，谁来买你的单，我们就满足谁的需求，这就是最根本的问题。

　　肖曲：谢谢，我们时间基本已经到了，不知道在座有没有非常想要台上嘉宾回答的问题。

　　现场提问：我是来自山西大同，是三四线城市，大同最近开了一家希尔顿逸林，它应该算是第一家比较大的国际酒店管理公司进入这样的城市，就包括我的父母会说你为什么不赶快回来，来大同工作。整个酒店在当地形成非常大的影响，也可以说它在当地即便没有开业已经有了非常好的口碑，我想各位管理公司的领导，你们是怎么看待进入这样的市场或者非常好的口碑，作为第一个进入市场获得非常好的口碑，还是说在等待更成熟的时机去介入？

　　韩幸星：逸林是希尔顿集团的四星级的品牌，逸林进入二三线城市其实是很好的市场，但是大同不算是一个小城市了，而且大同有煤矿，有工业，如果我是希尔顿做酒店开发的，我也可以给你这个品牌，但是现在还没开业，因为你在大同没有国际品牌的酒店，这是第一家，一定是很好的，因为它是有规范的管理，它有全球联网的定房，开业以后，如果有很多国外的公司在工业方面或者煤矿方面或者他们对大同有兴趣的，这边有逸林了，我就可以去了。这就是把一些外国人没办法进来，不知道大同什么地方，我以前老板一讲什么城市，这城市没听过，是哪里，他们只知道上海、北京、西安，你就会把一些本来不可能进来的投资商或者开发商进来，这个是有可以做。但是它开业以后，就看你建这个酒店的成本多少，如果你成本很高，要建非常豪华，虽然是逸林，政府说了要五星级、超豪华的酒店，虽然是逸林的牌子，其实很多国外四星的品牌在国内真的比五星级还要漂亮，可是你花了那么多钱，能不能卖到这个房价，所以跟你的投资和回报是很有关系的。逸林这个品牌没错，他愿意去大同是好的，而且我觉得他是对的。

　　张经邦：这个合同我是知道的，这个合同是不智慧的。逸林的合同和朗庭合同是前后脚，大同整个工业进入衰败期，这个城市不应该有这样的城市，魏龙江在做合同的时候，由于当地有指标的，人家做评估的时候，去年希尔顿要求十个合同做完的，所以你就站在这条线上，就跟你签了，你作为衰败城市把这个东西给签了。

　　韩幸星：他讲的没错，大同属于在中国煤也挖得差不多，就是因为这样，才需要国际品牌的酒店进来，才会有一些外国的投资商愿意进来，再把衰败的工业城市起来。这个东西看你怎么看，我觉得他比较悲观，我可能太乐观，所以我们两个应该综合综合，就看事实证明了，这个跟管理公司很有关系，如果管理公司签了这个合同，当这个酒店建完以后，怎么样做运营，怎么样做市场开发，怎么样找它的客户，这个也很重要。或者他只是签了一个名字，他也没有说从集团派真的能代表希尔顿集团管理的文化，就是集结一批人培训他们，成为希尔顿酒店文化的管理的团队，也许会失败。这个东西是一个未知的，但是这个品牌本身签在大同，我觉得没错。

　　肖曲：非常感谢，大家可以看到，我们渐入佳境，但是时间已经被主办方催了好几次，因为是组织方定的题目，给了我这个题目，我在想什么样的人会来听，是不是更多想要看看特别从投资的角度，更多的机会在哪里，但是综合刚才在座的四位嘉宾感觉更多的是入市有风险，一定要谨慎。实际上也是很好的提醒，不是所有的以前你在一线城市，如果当我们说到城市化和城镇化区别的时候，不是你在城市化过程中，积累的经验和教训可以直接的照搬到下一级城市过程中，也是非常好的提醒。大同是不是破败的城市，大家肯定有不同的意见，至于更多的不管是希尔顿也好，其他的国际品牌，每个公司的考量不一样，每个投资商考量不一样，我们想这样也好，如果我们到此结束，三年或者四年或者五年之后，我们再回到这个论坛看一看。

　　张经邦：大同项目是2015年开业。

　　肖曲：张总非常专业，2015年投资论坛或者2016年投资论坛再来看看到底怎么样，非常感谢大家的参与，谢谢！ (责任编辑：JN113)

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