2013年第六届AHF国际酒店投资峰会

　　———分论坛九：旅游地产综合体的成功开发与运营模式

　　时间：2013年9月6日 09:00-10:00

　　主持人：胡晓莺 克 而瑞信息集团 旅游地产事业部总经理

　　对话嘉宾：杨志军 安徽合肥港荣酒店管理有限公司 总经理

　　王灿 旅游卫视 副总裁

　　陈彬 深圳华侨城房地产会所酒店公司 总经理

　　主持人：下面有请本场论坛主持人克而 瑞信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺女士，掌声有请。

　　胡晓莺：各位早上好，首先我想自我介绍一下，我来自中国克而 瑞信息集团旅游地产事业部，今天有可能是早上，我们的人还没有坐满，但是我相信今天三位嘉宾的发言一定会让大家留下非常深刻的印象。接下来我想邀请一下今天的对话嘉宾，首先邀请到的是安徽合肥港荣酒店管理有限公司总经理杨志军先生；旅游卫视副总裁，非常美丽的王灿小姐；最后要邀请到深圳华侨城房地产会所酒店公司总经理陈彬先生。

　　今天我们的话题挺有意思的，这个话题也是这几年来我一直在想的问题，今天我们话题有个关键词叫“旅游综合体”，在座的有来自酒店，来自业主方的，还有媒体的代表，首先想问一下大家，这几年来，我们对于商业综合体的概念是比较熟悉的，类似于像现在做的银泰中心就是属于非常具有代表性的商业综合体，往往我们说商业综合体把酒店、公寓或者办公楼一类概念集合在一起，但是对于旅游综合体概念而言，我相信很多人可能都有一些疑问，今天我们第一个问题会跟大家一起探讨一下在各位非常资深从事旅游行业这么多年的专家面前，你们认为旅游综合体到底是什么样的概念呢？先从杨总开始。

　　杨志军：安徽利港集团在黄山有一个类似旅游综合体的项目，当时做的功能不是很齐全，但是目前做的旅游综合体，我们有一家酒店，有一条商业街，是做当地旅游艺术品的，包括当地美食的商业街。我们还做了一些酒店式公寓。这个项目应该比较小，如果大一点的项目，就要考虑到还有核心的产品，比方说一些主题公园，这些可能是并入综合体，相对综合体比较完善一些。

　　胡晓莺：我们请王总回答一下。

　　王灿：首先很高兴能够有机会参加今天的论坛，尤其是聊聊旅游综合体这个话题。因为我们旅游卫视13年以来一直致力于旅游行业的观察和报道，我们也有一个板块，就是关于旅游地产板块，我们说旅游吃住行游购娱，住这个板块我们定位就是旅游综合体，所以我们跟我们这个板块还是非常对口。我们从2009年开始，一直到2013年，有五年的时间一直在观察和报道，从海南到全国，以及到全球的旅游地产，旅游综合体。如果说到概念，一直以来我们做媒体宣传的时候，在座很多都是业主，对这个行业应该非常熟悉，我们一直没有找到非常明确的名词解释，就是什么叫做旅游地产，在我们这几年媒体观察当中，我们看过、考察过，采访过，报道过非常多的所谓的旅游地产综合体的项目，有一些好的。单纯从我看过的概念里讲，首先它应该是依托旅游资源的，有一定规模的，相对来说，可以让我停下来在那个地方待上几天的，能够满足我三天亮晚也好，一个假期也好，我的消费需求，提供综合类服务的地方。比如深圳的东部华侨城，它在中国来讲，就是一个相当不错的旅游综合体，我对这个名词概念的理解是这样。

　　胡晓莺：刚才两位已经讲到了他们理解的旅游综合体是什么。我认为中国旅游综合体到目前为止，量很少，就像刚刚王总所讲到的，大家早期都关注旅游地产当中最核心的项目深圳东部华侨城，后来的旅游综合体，云南华侨城也算一个，因为它算把旅游各种元素综合得比较好的地方。还有近年来一直关注的万达集团的几个项目，包括万达的长白山的国际旅游生态度假区，还有万达在西双版纳做的旅游度假村。就这个话题而言，我们陈总很有发言权，因为您来自华侨城集团，您的名片印着兰溪精品酒店，包括会所酒店，都是我们非常熟悉的来自华侨城欢乐海岸的项目，对我们看来，华侨城欢乐海岸也是一个带有旅游休闲性质的综合体的项目，对于这方面话题您怎么看呢？

　　陈彬：我是来自于华侨城房地产板块的工作人员，我就谈对这几个问题的看法。刚才谈到商业综合体和旅游综合体的区分。以中国目前的发展阶段来看，商业综合体应该是发展比较完善，而且比较完整，比较完全，很系统，国内在座相信有很多同事、朋友的公司集团都涉及到商业综合体的开发。商业综合体简而言之是城市经济的聚集区的概念，这当中有商业零售，有酒店、办公楼、商业等等这些。

　　今天我们这个议题谈的是旅游综合体，顾名思义，肯定它体现旅游的概念，从某种意义上来说，旅游综合体和商业综合体的出发点有共同之处，都是在某一个特定的地块上进行特定目的进行综合开发的房地产表现形式。旅游综合体国家文体旅游局在2010年有过相关的文件和指导的会议精神，也就是说在这几年当中，国内的旅游业的推动会是在国民议经济当中占有非常重要的比重和非常重要意义的一项工作来做的。在旅游综合体这几年逐渐开始成规模的，成系统的在国内房地产业当中已经开始出现。

　　作为华侨城集团可能在旅游业打造中，应该是走得比较早，我们在80、90年代就开始涉及到旅游业的发展，结合到现在国民经济达到目前阶段的时候，从我们集团来说，确实也做了几个大型旅游综合体，现在据我所知一些大型的集团和公司也已经开始把注意力，把自己的方向，把自己的资源配置在旅游综合体打造和开发上。

　　旅游综合体作为定义来说，王总刚才提到一点，它肯定是以休闲、度假为主导方向打造的综合的地产开发模式，但是在它的配套过程中，会配入更多的休闲、度假的概念，如果对比我们的商业综合体，对应有商业的零售，商业的写字楼、商业的地产、商业的娱乐，这些概念之外，相对于旅游综合体，我们所要配套的比如说很多产品会倾向于旅游特色，比如我们度假酒店、主题公园、旅游休闲度假地产，休闲会所等等这些，那就是旅游综合体当中会出现的产品表现形式。简而言之，旅游综合体它是泛旅游的概念来开发的地产产品。从目前来看，也不可否认，我们虽然做旅游综合体，这当中地产的成分也是占到一定的比例。

　　刚才胡总提到对新兴的产品区分，比如说在华侨城最近也在打造欢乐海岸，我们称之为都市娱乐定位的综合开发产品，这是我们现在正在做的。谈到旅游地产本身而言，当中也分大约几个层次，比如说旅游地产，大家最容易理解的比如度假酒店形式的开发，现在在海南、广东，在知名的旅游景点都有，相对比较单薄，比较倾向单一景区和单一功能旅游项目的开发，旅游综合体的概念体现的更加是在综合项目当中，各个旅游业子因素和各个商业元素的有机互动带来最终长远收益的地产开发的模式。所以在现在，从目前来看，应该说这个趋势在国内未来的发展前景是非常好的，因为它的业态配合比较丰富。作为华侨城集团而言，我们以旅游起家，然后发展到旅游综合体的开发和营运，接下来我们推出新的产品也就是欢乐海岸，刚才提到定位为都市娱乐的概念，其实我们这个概念已经是跨界的产品，它的胚子是旅游综合体，本身也已经跨入商业综合体的形态，这是我们未来的方向，也是供大家了解一下，参考一下。

　　胡晓莺：我非常赞同您刚才说的两点，一点说到旅游综合体是泛旅游的观念。我们在这么多年时间当中，一直致力于对旅游地产深入的研究，为什么说它是泛旅游的概念，因为旅游行业当中就包括吃、住、行、游、购、娱六个元素，这六个元素在目前旅游地产开发当中，很多项目可能只占据一个元素或者两个元素，真正把这六个元素全部考虑进去的项目真的是用手指都掰得清楚。第二我很赞同你的概念，旅游综合体，你刚刚说到的就非常重要，旅游综合体对于整个开发企业的实力和资源整合能力提出非常高的要求。前段时间我陪一个非常资深的国外的行家看到万达有一个项目，刚才我们提到万达两个旅游综合体，刚才提到欢乐海岸，万达做了一个类似产品出来，问一下在座的各位业界同仁，有没有听过，这个产品其实跟华侨城的欢乐海岸在功能和属性上面其实有异曲同工之妙。现在在武汉的中央核心区有一个万达打造的项目叫做“楚河汉界”，我认为在万达所有旅游体系产品当中，真的走出了一条都市休闲主义的路线，和它在西双版纳以及在长白山做的项目不太一样。当时我们看这个项目的时候，我的这位朋友跟我讲了一个非常核心的概念，万达做这个项目这么成功，8个月时间之内，一下子全部起来了，实际上从一定层面上这个项目的成功主要来源于万达强劲的招商能力，你说旅游综合体当中，旅游商业是非常重要的板块，我们看到很多地方做旅游商业基本都消失了。一个项目能否成功，尤其像旅游综合体带有这么大量的五万方以上的商业体量，从一定层面上，如果你开发商没有很强的资源整合能力和招商能力的话，像这种项目基本上就是属于浪费土地资源，暴殄天物的行为。所以我非常赞同你刚刚所讲的，包括对华侨城前期的研究也是一样的。华侨城以前把旅游产品分成两类，一类叫做板块融合式开发，像云南华侨城、东部华侨城，就是把很多旅游配套和房地产项目融合在一起，另外一种像欢乐谷、包括北京欢乐谷、成都欢乐谷等等，都是用主题公园带动周边地产开发。今天提出非常有意思的概念类似欢乐海岸，做的是都市旅游休闲的概念，它真正是实现了旅游产品从原本观光时代向休闲度假时代或者周末度假时代转型的过程。

　　王总刚才也提到了，因为你们是媒体，更多的时候你们会关注全国各地甚至全世界各地各种各样的旅游地产的开发，旅游综合体的开发，今天借这个机会，你也给我们普及一点知识，这些年来走过那么多地方，最让您耳目一新，最让您感同身受的旅游综合体大概在什么位置，以后我们有机会也去考察一下？

　　王灿：这个问题要谈的话可能今天一个小时就谈不完了，因为我们去报道的地方实在太多。先说一下你刚才说的楚河汉奸，对这个项目我感触比较深。我去武汉的时候，在那呆了两三天，每天都去。每天去那的时候，觉得每天都玩得很开心的，这是从消费者的角度。后来我们对这个项目也有一些了解，它在城市当中，它把一个商业综合体和休闲综合体，它是周末休闲好去处，因为武汉城市很大，周边有很多人过来，周末在这里度假。第一它的位置很好，第二确实招商非常棒，各种配套，包括品牌、餐饮、娱乐、休闲、影院，周边的酒店等等。我们在那边可以享受到非常棒的周末。这个是在城市当中旅游休闲综合体来说确实是非常不错的。

　　再说到万达它在中国大家热议的就是万达长白山，说到旅游综合体的话，不得不提了。长白山我去过好几次，因为滑雪。在旅游综合体里，我之前有提到它一定是依托某一方面的旅游资源，比如说滑雪就属于一类，我们称之为山地地产。在这个项目里，现在规划是将会要开九家酒店，这是一个配套。酒店是从现在在银泰中心也是柏悦酒店，它那边最顶级是柏悦酒店。它会从七星级顶级的，中高端，中端的，中低端的，低端的，从酒店配置方面就可以满足不同消费人群的需求。滑雪场是它的核心资源，很多人冬季去的话，毫无疑问。如果去过长白山滑雪的朋友，它并不是最专业的化学到，我们通常说亚布力的雪道非常棒，万达作为旅游综合体来打造，他要吸引更多的消费人群，他需要雪道能满足更多普通消费者的需求，所以它会从简易的，非常初级的，新手可以滑。因为中国滑雪人群当中，很多人还是刚刚起步，并没有达到瑞士、北欧国家的水平。非常适合普通度假人群去体验的雪道也很多，当然它也有配套给成熟的滑雪爱好者来体验的高级雪道。它从雪道上也是满足不同人群的需求。本身配套的万达影院，在那样遥远的地方，我们也能够看到今天马上上映的最新的电影，这也是满足了大部分人的需求，而且在晚上我能够有一个很好的好去处。它还会有剧院，在海南的朋友都知道，万达在海棠湾打造的汉秀，在长白山晚上有一个剧带给大家。同时配套非常多的餐饮，包括传统的比如说必胜客、肯德基都有进到东北那样的深山野林里。同时还有各个国家，比如韩国的、日本的，东北的餐饮，中国的湘菜、川菜等等，未来都有很多配套。它从酒店，从雪道，从餐饮，从自身剧院、影院等等都有配套。我们去到那里，还可以在周边，本身有旅游资源，比如天池也可以去玩。

　　这就是我之前所讲到的，它依托了当地得天独厚的旅游资源，而且它有一定的规模，也可以满足我三天两晚甚至更长的时间，在那边停留下来去休闲，去度假，无论是哪种身份，我可以在那里享受到这样旅游综合体带给我的度假感受。这是我举的山地地产的例子。

　　在旅游地产开发里做得比较好的企业，当然华侨城、万达，还有我理解的红树林或者中坤地产。举一个中坤地产的例子。中坤做得是最早的，因为它很早就在安徽黄山的红村进行了开发。在我看过的项目里，红村项目是对当地的原生态借助的最好的，整个项目从旅游综合体的配套来讲也非常完善，比如说它本身有古镇就是红村镇，我们去可以体会到当地居民的文化，它是保存得最好。我们去基本可以看到它的原貌。在旁边有酒店，有高端一点的酒店，四星级、五星级的酒店，可以满足会议的需求，小型团队的需求。在里面还会有客栈，也有当地百姓打造的小型度假客栈，可以满足不同人的需求。同时还投资演艺，它投资一部《阿菊》，取材于当地的题材，演绎了当地安徽女子的故事。有一个特点，原貌保存很好，能让我们真正深切感受到当地的文化，同时它也能够让你在这边两三天的时间，很好的有一个旅游度假的感受，这也是属于一种依托当地文化类型的。

　　在国外也有很多例子，有一些是海岛控，提到海南旅游综合体会比较难讲一点，我们2010年1月6号是海南国际旅游岛新闻发布会。在座也有来自海南的朋友，对海南是又爱又恨，要举那边的例子，胡总也跟我讨论过举一个海南的例子，我想了半天，真的好难。比如你现在想一想让你举一个例子，你是做研究的。

　　胡晓莺：我也想不出来。

　　王灿：现场有来自海南的朋友吧。我们有在海南待过，虽然在北京工作，我是2009、2010、2010年在海南待了三年，虽然是打着国际旅游岛的旗号，要真的拿一个海南的例子来说，确实没有找到，很多都是打着旅游地产的旗号，在做地产的开发，做旅游的配套以及说我真正能够在这里享受到旅游度假感觉的项目，我个人认为，我去过海南80%的项目，我很少有这样的感受，我甚至觉得东部华侨城、长白山、万达或者像我举的红村这几个例子来说，更让我有旅游综合体度假的感觉，国内先说这几个。

　　胡晓莺：刚刚我们讲了很多企业的好话，说句实在话，前一段时间我有一个朋友在微信圈里发了几张照片，我就问他是不是长白山的万达，他说是。那个照片当然建筑是挺漂亮的，商业街晚上开着灯没有人。包括房地产业界的朋友都会比较清楚，万达长白山这个项目早年在长白山的时候，他们有一段非常痛苦的时候，我个人认为东北是一个不太适合度假的地方，因为一年当中有大量的时间是不适合度假的，过于寒冷。但是中国人又喜欢依水而居和温润的环境。我一直认为长江以北的地区做旅游度假时间很短，它会受到非常严重的季节性的影响。这里就提出一个话题叫做旅游综合体的选址，就我个人看来，我一直都觉得长白山的选址可能不那么明智，这个可能是比较犀利的说法，万达在这个地方的选址可能不太明智或者说它可能眼光过于长远，太过于跨在前面了。再说到旅游综合体选址的时候，我们除了要考虑当地的旅游人口，包括当地消费水准之外，还有非常多的综合性的因素，讲到这点，杨总和陈总非常有发言权，因为你们都是从事酒店板块，酒店选址是非常有科学逻辑的东西，我们金天霸这个思路延伸开来，我们知道商业综合体的选址有很多要求，包括大交通要便捷，周边有多少基本生活的消费人群，就旅游综合体选址而言，你们怎么看这个问题呢？

　　杨志军：说一下我们在黄山的项目，这个项目我们认为还是比较纠结的，它不是像华侨城那么成功的项目。

　　胡晓莺：我觉得大多数开发商业斗争很纠结。

　　杨志军：这个项目很纠结，刚才王总说的红村那块景点里。我们在黄山市里，紧靠黄山市政府新区，之前我们做了一些调研，不是很透彻。目前我们越来越发现整个黄山市市场并不是特别好，黄山市人口本身来说才30多万人，而且它的经济不发达，主要是依托于旅游，而没有工业来支撑。旅游行业里最重要的旅游载体是旅行社，更多靠旅行社连接景点、交通、餐饮、酒店行业。旅行社也是种类繁多，从正规的，从品牌的到普通的，到两三个人就可以开个小门店，就是一个旅行社，这个市场相对来说比较不够正规。这样的话，对我们酒店的房价打压还是很厉害的。包括黄山现在开出来的皇冠酒店、豪生酒店，在整个收入上并不是很理想。接下来我们再看两点，第一点2014年京福铁路将开，京福的高铁将经过黄山市，这样把我们的市场拓宽一些，另外黄山市政府也是会在做一些市场的调整，因为既然它要做国际的景点，一定要有国际的配套，你还要支撑国际接待的市场管理。对景点来说，交通的好是有利也有弊的。有的时候平时这个地方交通一直盼着高速或者高铁开通了，开通了以后，可能就变成了我们的旅游客人在这个地方待的时间会短了，因为它太方便了，方便他离开，方便他到来，他在这里滞留的时间就少了。我们在选址的时候要看这样的选择。

　　重要的还是有核心的产品，刚才王总说的东部华侨城、万达的项目，还是要有核心的主体的产品。未来我听说在合肥万达将投入7个酒店，一个大型的旅游地产，它不是像长白山还有滑雪为主题，在合肥没有太多的主题，但是它是自己来做主题公园，做主题娱乐的东西，打造一个万达城，这个我们拭目以待了。

　　胡晓莺：杨总有一点点得很好，我们说一个旅游目的地，如果它的交通不方便也不行，可进入性差。太方便也不行，因为不一定能够留得住人。我们反复在强调选址的问题，跟大家分享一个案例，我们最近手上操作一个项目在丽江的大野古城边上，这个项目是真正意义上的旅游综合体项目，把吃住行游购娱各个方面都考虑进去了，大家猜猜看这个项目捂了多少年？开发商从拿地到开发整整十年的时间，它在等一个机会为什么说选址很重要？有些时候我们过于超前了，周边项目不支撑旅游综合体的开发和运营，所以很多时候我们会发现旅游综合体的选址一般有两方面的要求，一方面要么就是我们在核心的城市群落的周边，我离核心城市群落可能交通距离在半个小时到1.5个小时范围内最佳的，类似大梅沙就属于这种情况，深圳或者珠三角的民众到大梅沙的距离车程距离可控的，大家愿意周末反复不断去那边消费，去娱乐，这种一种选址。另外一种选址就是杨总所说的，你的大交通环境特别好，比如高铁到得了，航班非常多，类似像海南或者云南，航线特别多，尤其从大城市，从二三线城市去的航线特别多，这种也是我们认为如果它的旅游人流量能达到一年1500万人次以上的话，我们认为这个地方也适合做旅游综合体，就像城市消费型一样，你要有一个非常基础的消费客群，你没有消费客群，你的酒店也好、商业也好，使用频率非常低。

　　陈总在欢乐海岸上班，您也会有非常深切的感受，欢乐海岸就是属于周末度假特别明显的目的地，因为你周末的时候人特别多，您怎么看这个问题？

　　陈彬：旅游综合体的选址跟酒店一样，旅游综合体能否成功，说白了到最后还是位置、位置还是位置，这三点。在欢乐海岸这块，我们有一部分是强化周末旅游度假，它本身也具备一定的商务功能，这不是问题。回到旅游综合体选址方面，作为一个企业，当你开始有感觉，有这个需求，内部的驱动，我要进入这个行业的时候，可能对旅游核心的产品和资源，你一定要做个判断，这个是第一点。它毕竟和商业综合体不一样，可能涉及交通方面，第一步更应该考虑一下这个旅游资源评价一下。一般来说对旅游资源的评价，大概分三个类，第一类就是旅游目的地型的，这个地方是所有的游客一定会去的，不管怎么样，一生当中必须得去的或者一家只要休假肯定往这里去的，这是旅游度假型的，目的地型的，它的影响力非常大，这些点是非常值得考虑的，这种点在市面上资源非常稀缺了。第二点，称之为区域型的度假旅游目的地，区域型它的影响力会小一些，类似于长白山，去的人可能以周边的人为主。第三种就是短期的，当地的旅游度假位置。

　　这三个层次就决定了我们选址的时候要考虑好，首先对契合整个集团，要进入旅游地产行业之后，你需要开发的力度有多大，开发的节奏是怎样，针对这三个，可能就需要有很多的针对性的考量。比如说如果我仅仅是一个区域型的度假旅游项目，可能我在投资规模上，以及在具体产品搭配上，就会有所不同的考量。如果是目的地型不同，我一下拿了全国最好的NO.1的旅游资源，我想做的想法和策略完全不同。你选址的时候要考虑好未来产品可能出现的情况，最终发展成型的结果会是怎样，和目的地产品的考虑以及刚才几位谈到和周围周边环境契合度的问题，这部分需要考虑。说到具体的问题，比如刚才谈到很多交通，必须要考虑的，刚才讲得很专业。除此之外，还要考虑商圈的位置，一般我们觉得比较能靠近成熟的城市或者成熟的景区，这样我们在选择旅游地产位置的时候，风险相对会小一些，因为现在很有可能成熟的区域带来的客源，带来的生意机会可能给你项目 带来很大的推动，这点是非常重要的。如果万一你选到很偏的地方，现在在业界知名度不是很高，很可能你投下去的钱短期收不回来，就有点长白山的感觉。

　　选址的时候，也要考虑到这个点和未来环境配合当中，我这个旅游项目到底是服务于这个城市呢，还是服务于城市群呢？这个非常重要。比如说我们集团东部华侨城的体量，这么大的面积，差不多有8、9个平方公里，我们在深圳打造这么一个项目，我们所看到的市场，不仅仅是深圳，如果仅仅为深圳做这么大的项目，就没有意义。这个时候就考虑到我们标准的是整个珠三角，甚至是华南，我们希望把它打造成全国甚至是亚洲的旅游目的地的感觉。在选址过程中，每个集团带着自己的战略、想法和目标，在看到具体项目未来旅游业契合度的问题，再考虑多维度的指标，才可以做到有的放矢，这点非常重要。

　　胡晓莺：旅游地产开发过程中有三个环节很重要，地位、销售、运营，在涉及到运营方面的时候，很多开发商有很多难言之隐和心痛之处，真正我房子卖完了之后，到后期运营的时候，会发现每年投入大量的资金在里面，我们一直说全国开发旅游地产的开发企业，大家都把华侨城作为顶礼膜拜的产品，今天要开发旅游地产，必须膜拜一下东部华侨城的项目，但实际上我们跟华侨城很多高层也聊过，现在东部华侨城的运营也涉及到一个问题，尽管房价已经被炒得很高了，但是每年为这些主题公园，主题酒店投入的运营费用应该说是天文数字，也给华侨城内部提出了很多警醒，类似这样旅游综合体后期的运营，它该怎么运营，怎么科学运营，怎么赚钱的运营，这是大家都没有破解的一个题。这涉及到我们说的一个问题，旅游综合体当中，王总提到的包括中坤也好，华侨城也好，万达也好，他们都有一个特点是大型企业，或者是央企，手上资金实力很雄厚，或者像万达做商业综合体，现金流非常好，能够支撑起类似于像这样大型的旅游综合体，一下子全部起来，这样的类型对于企业的要求，还是非常高。您觉得在运营层面上，您自己也在欢乐海岸项目上，您觉得运营层面上，什么东西对于旅游综合体全面运营是最重要的呢？

　　陈彬：您注意到的问题其实我们也在关注这方面的情况。比如现在有很多企业做了大型旅游综合体，作为我们集团以及作为我们很多同事也非常愿意看一下。但却是我们感觉到现在很多新兴的大型旅游综合体的运营状况不是很理想，当我把地卖完以后，接踵而来就是在营运的压力，如何维持这么大的配套设施的运作、收益还要背很重的相应折旧方面，那真是压力非常之大。谈到营运对旅游综合体来说至关重要，如果理解商业综合体，可能借助成熟的社区，成熟的城市所带来的优势，帮他推动在日后的经营。对旅游综合体而言，必须对开发商，对业主而言，必须有自己独到之处，方可进入这个领域。

　　作为华侨城而言，本身是做景区经营起步，然后做旅游综合体的开发，在这方面我们积累了相应的经验。旅游综合体要谈营运，有几点很重要，首先判断旅游综合体核心的资源和产品以及功能到底是已经成熟旅游目的地还是再造无中生有的旅游项目，这点非常重要。如果是前者，本身已经是很好的旅游目的地的资源，您所需要做要提高营运，必须围绕旅游资源的开发以及深入开发来做，这样就OK了，沿着这条线，顺着往下走，王总提到了红村，顺着徽派文化往下做就OK了。对于无中生有类型的，平白做出来的旅游目的地而言，对于综合营运能力考验非常巨大，我们在这个过程中，我们做了很多，也感觉到很多，总结了很多。在我们人造的旅游目的地景区当中，产品的组合配套是非常关键。

　　胡总提到了很多吃住游购娱，现在可以想到的地产类型非常多，只要你花钱往下投下去，做琳琅满目的产品组合应该不难，最难的是什么？在这些你所设计好的产品和服务配套设施之间，在未来经营当中的互动以及相互影响，这个是非常重要。比如说一般旅游综合体有很好的核心，我们打造了很好的主题公园，在主题公园自然有很多商业、旅游休闲商业，酒店、餐饮、娱乐等等，相互之间的支持作用非常关键，比如说我们一个景区盖了好几酒店，就考虑到景区未来在建成之后，达到成熟期之后，有可能给这个区域带来的客流量会是怎样，基于核心产品再设想到其他周边产品泛旅游产品的体量以及功能配备，比如开始一年只能有一千万游客，一下扔进去七八个酒店，明显就意味着一开业以后酒店入住率跌到50%以下，20%、30%，活不下去。

　　胡晓莺：这种情况非常普遍，一些没有经验的旅游企业，在做大型开发的时候，往往就做这样的事情。

　　陈彬：刚才谈到组合产品的互动，未来的支撑关系很重要。再谈到你说到一点，开发的节奏必须要掌握好，现在很多开发商，旅游综合体开发难度，一次性投入非常之高，不是一般小型开发商能撑得住，一甩进去，开发的节奏，产品推出市场的节奏和周期要考虑到，比如为了这个项目的定位，获得核心竞争力，把景区建立起来，接下来旅游地产和旅游产品的酒店还有旅游商业的开发节奏要控制好，切记贪大求全。可以分步骤来做，我的地产出来一部分，卖一部分，我营运场所也跟着来进入一部分，这样可以使得在你地产全部销售完之后，也可以有很好日常稳定的现金流支持旅游综合体日常的运作，这个节奏和速度是要控制好的。

　　胡晓莺：王总，旅游地产尤其是旅游综合体您看过那么多，刚才陈总也总结了一下在他们项目当中，他们核心会打造哪些产品组合，您看过这么多旅游综合体项目当中，您认为成功的旅游综合体项目核心吸引人元素大概哪几种呢？

　　王灿：在我今天举的例子里也说到元素，刚才说到选址的时候，我想补充说一下。今天把旅游综合体讲到两方面，城市中周末休闲综合体，也讲到了旅游度假综合体，在城市当中，肯定适合于城市居民的周末的休闲方式的产品，我认为是地段、地段、地段。对于旅游度假综合体来说，我是有不的看法，它不一定重要的是位置，我们有做过一个消费者观众的调研，可能我不是开发商，不是业主，我可能认识没那么深刻，从消费者的角度，如果我需要满足旅游度假的需求，其实我不在乎它在哪儿，比如我们都说世界最美的地方是大溪地，它坐飞机去非常不方便，很远，要花很多时间，但是作为我现在最向往的地方也是那，我愿意花时间去，因为它很美，很好，传说是那样的，所以不会因为地段而不去。重点在什么呢？我们说的一般做规划，看几步，如果说旅游地产，讲到三步骤，现在我们于第一和第二之间，第一打着地产的幌子，并没有做旅游地产的项目，第二是刚才举的例子，这些已经做得比较成功的，比如万达的、中坤、华侨城等等的，他真正意义上慢慢在做，甚至在打造旅游地产项目。未来第三步将会是怎样？我看到大家有些是在大型旅游综合项目一部分，比大部分是酒店或者有度假的产品，大家在经营过程中，就包括陈总刚才讲的也会遇到一些困难和问题，就是在第三步的时候，我们应该来研究一下细分市场。随着我们居民生活水平越来越提高，大家生活品质在提升，未来所有的同质化的产品在竞争当中，在运营当中，都是会遇到强大的压力，包括酒店不也一样吗？我们在城市当中，作为商务型的酒店，在海边说有一线海景的酒店，如果都是同质化，无限复制的话，未来在竞争过程中，你在吸引客源过程中，还是会有困难。所以我们在平时选择项目观察的时候也会想，其实细分市场是最重要的。说到旅游综合体的细分市场，比如说依托主题公园的旅游综合体，3D资源的综合体，滨海资源的综合体，甚至是养老养生的综合体，比如在法国红酒主题的旅游综合体，或者宗教主题的旅游综合体，高尔夫、观澜湖，它也是依托高尔夫资源的旅游综合体。说到宗教，海南还是有一个，就是南山，南山就是非常成功的宗教主题的旅游综合体，它的人气那么旺，各种配套，从经营的数字来讲，那也是相当可观的，这也是非常成功的。未来从我们的消费水平上，从个人的兴趣选择上，比如我喜欢骑马，我喜欢滑雪，就会选择这样主题的。从人群来讲，情侣、朋友、同学、亲子、老年人等等，他也会有不同的选择，真正要解决营运的问题，解决客源的问题，看远一点，不仅仅说我先卖了房子，不仅仅是我要打造配套有多齐全的，而是更远的方向应该是说有针对细分市场的人群，满足不同人群需求的，有主题的综合体来讲，它一定是有市场空间的。

　　胡晓莺：最后这句话很好，就是针对不同的细分人群，找到适应的主题，所有的旅游综合体都能找到未来发展空间。我们在座的各位都是从事旅游地产或者旅游地产相关的延伸行业里，我们也希望中国这样的泱泱大国，有这么多丰富多彩的旅游产品，我们也希望将来有一天我们的旅游综合体包括我们的旅游地产能够像国外很多知名的旅游度假目的地一样，在全世界各地能够熠熠生辉。

　　今天再次感谢我们的几位嘉宾，大家都发言得很好，我想我们在座各位朋友的在论坛结束之后，也可以再跟台上几位嘉宾做一些线下的交流，非常感谢，谢谢大家！ (责任编辑：JN113)

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