京畿重地、驴肉火烧，除了这些文化、饮食的标签，多数生活在北京的人们对保定这座240万人口（主城区）的华北小城而言，仅是回京途中的一个站名。北距北京不足150公里，东距天津145公里，但在中国房地产市场经历了“黄金十年”之后，也鲜有全国性大型房企在此涉足。

从北京西站出发，每天有超过40趟高铁可达保定的东高铁站，车程约40分钟，二等座票价63.5元。从保定东站西行入城的道路两旁，难以看到商场、超市、学校，工地一个连着一个，围挡上满是楼盘广告，灰色的天幕下，一幢幢尚未完工的高层住宅楼在远处比肩而立。

大学毕业后，保定安新县王一乐（化名）在保定成了家，婚房是在2010年买的一套二手房，单价5000元/平方米，现在市价6000~7000元/平方米，他感觉保定房价比较稳定，没太大升幅。

“保定当地人对投资住房的购买力不强，炒房的话，并不现实。”在王一乐看来，从保定到北京坐高铁需40多分钟，开车走高速也得2个多小时，加上保定周边环境污染问题突出，雾霾等空气污染严重程度不逊于北京，因此他对未来的保定房地产市场并不看好，认为短期内不会有大涨可能。

保定房地产市场近年经历了怎样的发展呢？当地一位房地产销售管理人士向记者介绍，与全国很多城市一样，保定房价从2009年后开始上调，房地产市场这几年稳中有升，但升幅不大。

他结合自身经验说，2012年前后，保定下辖的一些区域由于土地供应量大，当地企业开发量大，楼盘的供应量超出了需求，目前住宅供给仍在堆积。而关于保定未来的房价走势，他的看法是，即使保定能分流北京的一些产业，但由于供应量较大，房价不会有太大的升值空间。他说，不动产也需要时间的积累，才能有真正的增值的显现，“起码五年以后才能看出来”。

“工作在北京、居住在保定，这是个别现象，不是人们的普遍选择。”上述人士说。

一系列的保定房地产市场系列分析报告显示，2012年，保定房价从上半年的停涨，到下半年的稳定，再到年末的稳中有涨，保定楼市多数在售项目在2012年的价格走势保持稳定的状态，有少数项目价格出现了波动，但是幅度不大。

“2013年第四季度保定开发企业的销售状况不佳，市场整体陷入低迷。”报告称，2013年，保定的楼市成交均价波动上扬，成交均价全年在5000元/平方米上下波动，成交量方面，上半年优于下半年，呈先扬后抑的格局，而下半年则可用“疲软”形容。

报告指出，2013年第二季度是保定商品房市场深度调整的开始，保定商品房市场逐渐趋于稳定，市场显现出平淡的迹象。报告预计，2014年第一季度消费者的观望态度仍将继续。

中国指数研究院发布2014年2月百城房价指数则显示，今年2月，河北廊坊、石家庄住宅价格环比涨幅分别为2.33%、2.31%，在百城中位居涨幅第三、第四位，而衡水、保定、唐山三城房价则出现下跌，其中，保定房价环比下跌0.68%。

“保定曾经是省会，天津变成直辖市了，石家庄变成省会了，保定也没富起来。”3月19日当天，一向言辞犀利的华远地产董事长任志强（微博）对《第一财经日报》等媒体记者表示，决定某区域未来房价的相当一部分因素，决定于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。在他看来，保定并不占据这些稀缺资源。

“京津冀一体化规划是长期利好，但对楼市自住部分影响有限，对于保定等市场来说，所谓传言中的利好已经证实并不确切，这种情况下利好有限。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。他认为，购房者应该理性置业，买房依然必须关注配套等核心资源，很多河北区域目前没有成型的二手房市场，即使出现房价的上涨，也很难变现。

亚豪机构的市场总监郭毅昨日对记者表示，保定楼市以前主要满足地缘化客户，即本地及周边购房者，若在京津冀一体化实际推进落实的过程中，北京、天津两地外溢的资源倾斜到河北的其他板块，保定楼市则可能退烧。

郭毅认为，当下，受传言影响，可能有购房者前往保定投资，但与保定比，河北固安等地优势更突出，因楼盘炒作概念带来的投资型客户，可能来得快也去得快。

相关知识

保定楼市的机会与风险
“京津冀一体化”下的保定楼市：疯狂与理性交织
《挑战经理人》之王可：小区终端营销的机会与挑战
家纺业：楼市的冬天与企业的春天反复交织
河北保定楼市6天“疯涨”20% 专家吁理性消费
保定楼市飙涨过后 政府严查违规预售商品房
河北保定楼市飙涨过后 政府现严查违规预售商品房
保定楼市真相：高库存或致“空城”隐忧
广州楼市的“热”与“冷”
地产基金的危与机：努力发现存量资产价值空间