暌违已久的公园地产概念再次成为楼市焦点；随着高端居住带的外移，郊野公园与之产生“化学反应”，形成新的“四大公园住区”。与传统城市公园住区不同的是，这一轮公园地产在绿色资源的丰富性、产品的品质感上显然更胜一筹。

融科·千章墅实景图

四大郊野公园进入成熟期

郊野公园，自2012年“平原造林”工程实施以来，逐渐成为北京市民热议的焦点话题之一，北京市园林绿化局有关人士介绍，按照《北京市绿地系统规划》，2020年前，北京要在中心城区外围建成北郊森林公园、南郊生态郊野公园、东郊生态休憩公园、西北郊历史文化公园四大郊野公园。

据记者了解，四大郊野公园分别位于北京城的四个方向：西北郊历史公园位于西北郊的海淀区和昌平区境内，以北京西北郊丰富的历史人文资源和西山风景区的自然景观资源为基础；南郊生态公园，位于南郊大兴区境内，以历史上的“南苑”、团和行宫、三海子麋鹿园及现代的大兴农业观光园等为基础；东郊森林公园，位于顺义区与通州区境内，以温榆河、潮白河、古运河及沿河风景带和绿化带为基础；北郊森林公园，位于北郊昌平区境内，以现有昌平县境内的大杨山自然保护区及八达岭—十三陵风景名胜区为基础。

“这四大公园建成后，北京市民不需出行太远，即可感受到大自然的气息”，市园林绿化局工作人员介绍，四大郊野公园，并非只是四处郊野公园，“而是在东南西北四个方向，各有一个公园群，面积在数万亩。但规划范围里也不全是公园，而是一个以森林及绿色空间为主，兼具休闲、生产及部分生活功能的综合区域。”四大郊野公园建成后，将与位于一道绿化隔离带的百个郊野公园相呼应，形成新城与市区、新城与新城之间的巨大绿化隔离空间，避免城区发展“摊大饼”的隐患，同时也为市民提供游憩场所。

记者实地探访看到，在北郊，奥林匹克森林公园与昌平的东小口森林公园、太平郊野公园连成一片，形成巨大的公园群；而在南部，北京最大的湿地公园南海子公园已经成型；在东部，东郊森林公园湿地公园则已经完成千亩栽植；西北郊的历史公园也如火如荼建设中。

而在“四大”中，最抢眼的非东郊森林公园莫属，作为定位为北京平原地区集森林体验、湿地保护、绿道健身、植物科普、创意休闲为一体，规模最大的近自然森林公园，东郊森林公园规划建设绿地7.5万亩，将重点建设华北树木园、印象森林、湿地森林、动感森林、创意森林等5个特色景观区域和绿道建设。

“未来的东部绿色走廊，将和北京最具宜居特色的温榆河水域形成巨大的城市富氧带，这一点，是其他三个郊野公园所不能比拟的”，一位资深绿化专家指出。

高端居住带“四大”格局成型

对于北京楼市，四大郊野公园的意义不仅在于宜居，某地产机构老总对记者说，在他看来，北京高端居住带外移与四大郊野公园产生了“化学反应”，或将改变北京高端居住格局。

“，仔细分析，近些年的高价地块都处于郊野公园辐射区，可以说，没有郊野公园，高端居住带的外移不会这么迅速”，前述机构老总指出。

比如说东郊森林公园，和温榆河墅区产生联动效应，区域内以低密度项目为主的开发格局，也让融科、旭辉、首开、鲁能等一线房企的项目备受市场关注，成为五环高端居住带上的领军区域。6月中旬，区域领军项目融科千章墅推出11套新品别墅，开盘即售罄，创造了弱市下难得一见的高端项目热销场景。“我们再次加推5套臻品房源，均为叠上产品，包括水岸楼王在内，面积为252平，赠送面积60平米”，项目负责人介绍说，推出以来，咨询的客户也络绎不绝。

亦庄河西板块是一个样本。随着亦庄金茂悦、金第万科金域东郡等项目陆续入市，在南郊森林公园——南海子公园周边已经连成一片，一个新兴的公园板块正在蓄势待发，未来区域低密产品将直接从5万元/平方米起步。

西北郊的历史公园由于没有新增用地，其辐射区内仅有的老项目成为北京高端住宅的亮点项目；区域内的二手房价格也始终高居不下。

北郊森林公园周边也是高端项目林立，以北苑为例，区域开发已进入尾声，5万元/平方米已经成为该区域内项目的起点。

“公园地产承载了现代都市人的宜居梦，也是最能体现房产保值增值性的建筑形态”，亚豪机构副总经理任启鑫说，从北京楼市发展历史来看，公园地产同样是保值升值潜力最大的产品。而新建设的四大郊野公园，无论是从体量、还是质量上，都远胜传统的城市公园，随着土地资源越来越稀缺，城市公园周边新盘绝迹，未来北京的高端住区一定是围绕郊野公园诞生。

“四大郊野公园奠定了未来北京高端住区的基本格局”，某研究机构分析师断言。

东郊森林公园先发优势突出

“本市最长的一条骑行绿道——东郊森林公园骑行绿道近日建成开放。与其他公园不同的是，全长7.7公里的绿道只允许骑车或步行”，近日，这样一条新闻再次将东郊森林公园拉进人们的视线；在四大郊野公园里，东郊森林公园的先发优势更为突出。“不仅规模巨大，相当于8个奥林匹克森林公园，是北京最大的森林公园；而且质量高，和其他三大郊野公园不同的是，东郊森林公园和温榆河等五条河流构成了北京罕见的宜居小气候”，前述园林专家指出。

他所指的五条河流，是温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河“五河交汇”，在这个区域里，云集了融科、旭辉、首开、鲁能等一线地产品牌，形成了新兴的温榆河墅区，在整体规划中，区域内住宅项目都是以高端别墅为主，目前有四大开发商同时进驻，均是容积率为1.5以内的高端产品。

“相关研究显示，纽约中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍；而在北京，朝阳公园建设前后，周边住宅项目成交均价相差三分之一以上。根据北京工业大学循环经济研究院以及中国科学院地理科学与资源研究所的调研表明，公园绿地等自然资源将直接推升周边房产的增值效应，且增值幅度在10%—32%之间”，某机构分析师指出，而像温榆河墅区这样，坐拥北京四大郊野森林公园之一、同时拥有北京罕见的水域的区域，其保值能力更是毋庸多言。“一户面向海德公园的超级公寓卖出了人民币15亿的天价。据纬联地产统计，在上海，同样的区域，看见园的房子与看不见园的房子差价为50%，而在香港则达100%，未来我们在北京也将看到这种景象”，他说。

融科·千章墅实景图

来自东郊森林公园的市场反馈证明了这种保值能力，以融科千章墅为例，2013年该项目勇夺北京别墅销售业绩榜三甲，见证了新公园住区崛起的市场轨迹。据介绍，“我们的二期总占地64326平米，建筑面积116198平米，共规划139套院落叠墅加联排，1.5的容积率，无论从占地面积还是社区体量都很适中，为低密度墅区板块中稀缺低密度大院墅区”，该项目负责人指出，“我们的很多业主是二次、三次置业，他们之前都尝到了购买公园地产的甜头，相中我们项目，也是因为看好东郊森林公园高端住区未来的升值潜力”。

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