随着部分地区楼市库存高企、成交低迷，呼和浩特、南宁、济南等城市陆续放开限购，房地产市场“拐点”论、“崩盘”论再度热了起来。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，中国楼市并未濒临崩盘，而是处于调整期，仍有发展空间。7月13日，新华社时隔四年再次发表楼市五评，指出调控思路和手段的“拐点”即将到来，提醒购房者、土地财政的依靠者等各方尽快回归理性的“拐点”。
而综观青岛楼市，上半年的表现不温不火，置业者持币观望，开发商资金紧张、投资热情下降，市场成交活跃度下降……勉强通过年中考。下一步青岛的新房市场走向如何？来听听置业者、开发商、第三方机构以及业内专家的看法吧。
置业者看不清行情，大多持币观望
上半年包括青岛在内，全国楼市一片冷清，楼市“拐点”论、“崩盘”论不绝于耳，对于楼市的真正走向，业内专家也各有不同看法。而对于占有信息不充分的置业者而言，更是看不清楼市行情，无论是基于投资升值的置业者，还是基于刚兴需求的置业者，多数选择持币观望。
朱女士在青岛工作了4年多，她和男友准备明年结婚，一家人早就为他们准备好了首付，但两人从年初到现在看了20个左右的楼盘最终也没定下来，“很多开发商推出优惠政策，虽然价格上很诱人，但我也不知道哪个优惠真的实惠，怕这边刚付了钱，那边就降价，所以还是再等等看看吧。”朱女士说，
与朱女士一样，在青岛工作了3年的李先生，从去年年底开始看房子，最初打算在李沧区买一套套二的期房，但因为对上半年的楼市行情看不清楚，担心新建住宅的抗跌性不强，转而倾向于在市南区看二手房，打算入手配套设施好、交通条件便利的成熟小区的二手房。
开发商多数房企改变策略进行促销
银盛泰集团营销总经理吴涓认为，今年的楼市总体来说是市场自我调整，行政政策并没有对市场有太多的干预，是市场回归理性、回归正常规律的一个阶段，这决定了下半年楼市的行情总体上会是受供求关系的影响，当然不排除有一些其他因素的影响。
其实上半年青岛楼市的去化还是在一个高点上，虽然比2013年同期低，但与2012年同期相比仍然不错，无论是房价还是销量都是在高位震荡，要以谨慎乐观的态度看待下半年的楼市行情。下半年房企要针对自身规模、诉求在不同区域使用不同策略进行营销推售。
“我认为利好政策如取消限购、银行流动性增加、贷款放松等因素不会在根本上对楼市有太大影响，因为青岛市场目前是以刚需购买力为主”。吴涓说，第三四季度将会是一个刚需入手的好契机，大部分房企为了回笼资金，会采取有力的促销措施。而所谓刚需就是贴近购房者的基本生活诉求，如结婚、生子、子女就学等等，只要在购房者合理预算范围内，就可以考虑适时入手。
第三方机构政策将松动，房企降价走量
青岛锐理数据公司总经理马光明说，上半年青岛共成交商品住宅352.69万平方米，同比去年下降31%，但在近十几年的同期业绩中，仍是第二高点。青岛房地产市场的需求端的问题并不太大，主要问题出在供应端上。
“去年楼市的火爆，导致房企预期过于乐观，上半年商品住宅供应量同期去年上涨20%，加上成交量的下降，这就导致整体市场形势比较严峻。”马光明认为，由于当前经济结构处于转型期，经济提速很艰难，地产行业的依赖度短时期内难以大幅度降低。因此下半年可能出现利好政策，如取消限购；在金融方面，下半年很可能会再有降准降息的举动。
“一方面政策上可能出现宽松，另一方面房企为冲全年业绩，会出现更多降价走量的动作，预计四季度市场会有所起色。”马光明认为，这部分房企一是资金压力大，二是上市房企有业绩考核任务。此外，在高新区、胶州少海、薛家岛等去化压力大的区域，由于短期的房源供应量大，土地供应量也大，导致去化周期过长，“在这些区域有项目的房企，为了回笼资金也会选择降价。”
业内专家刚性需求释放，选择时机置业
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江说，住建部此前曾明确表示，目前全国房地产市场出现一定分化，有些地方库存量过大，有些则比较短缺，应根据今年政府工作报告提出的“分类调控”基本原则，针对不同城市的情况分类调控，“济南的限购都解禁了，青岛还会远吗？”龙江认为，一旦青岛取消限购令，将会释放一部分置业需求，最大的受益区域可能是西海岸新区，因为西海岸自然条件好，有海、有山，而且目前该区域的多数房价还是全青岛区域的价格洼地，随着西海岸新区的设立，无论是从居住环境还是从未来升值潜力方面，该区域的楼市会有一个发展空间。
“7月已经有标杆房企已经开始进行项目促销，下半年房企将更加关注现金流，类似的促销行为将会越来越多。”龙江认为，为了求生存将会有更多的房企加入降价促销行列，这也将会吸引更多的刚需、改善型和养老型置业者，虽然楼市的调整期还没有结束，置业者可以根据自身需求，考虑选择合适的时机入手。
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