在多种因素作用下，3月份以来国内主要城市房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市中的“拐点”和房价的“大跳水”、“崩盘式”全面回落。但这种认识似过于极端化和过于悲观。有必要区分市场分化(有升有降)和大势拐点(长期曲线掉头向下)的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。我认为目前的情况都是属于前者。

  最基本的认识框架应是：中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。这决定了我国城市中心区域房价长期性的上涨趋势，即城镇建成区房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。

  正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年的表现似乎是个单边市，结果大家实际上谁也不觉得有风险，很多力量都肆无忌惮地在里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。

  现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在三令五申中推进。这样一来，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就将会获得有效供给而托举起来。另外一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。

  应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择把原来不得已而为之的限购等“权宜之计”行政手段和措施趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需因地制宜渐进掌握的过程。

  调控不是说可以不存在，而是说我们现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。从长计议，真正有意义的事是：一方面由各地相机抉择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”、“挺市”，而是政府回归市场轨上其应秉持的调控理性；另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。

  解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。我们目前在宏观调控层面应说正在实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与使低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。

  在肯定政府保底的同时，令人遗憾的是，前些年在高举“调控”大旗阶段上本应抓住不放的长效制度机制建设，特别是我国改革中的“攻坚克难”事项——房产税改革，至今的进展很不理想。

  总之一句话，当前在推进全面改革和顺应资源配置中使市场发挥决定性作用的视角下，加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，力求提高房地产市场的健康度，应是楼市分化之后政府和各方互动中抓住契机顺应客观规律的重要抉择。

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