5年前，由海滩、渔村、庄稼地构成的辽宁东戴河还不被外界所熟知，如今，这里已是林立的高楼与工地以及被条块分割的工业厂区。
东戴河新区隶属于辽宁省葫芦岛市绥中县，位于辽宁沿海经济带的起点，与河北省秦皇岛市山海关区接壤。
《中国经营报》记者于8月下旬赶赴东戴河新区实地调查发现，位于东戴河海滩较近的多个房地产项目开发迟缓，即使是建设较早的“山海同湾”“佳兆业东戴河”项目亦建设缓慢，4年前拿地至今开发刚刚过半，入住率仅有10%左右，其余诸多房地产项目更是陷入停工、烂尾状态。
记者在东戴河新区工业区看到，数千亩土地被圈占，且大部分处于撂荒、闲置状态，杂草丛生的土地、锈迹斑斑的钢架、或废弃或烂尾的厂房在东戴河新区随处可见；记者注意到，东戴河新区土地闲置情况已经存在数年，根据官方通报，从2012年6月开始当地对闲置土地进行清理，盘活了部分闲置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。
如今，正值暑期旅游旺季，记者于周末晚上来到宣传中著名的止锚湾景点区，看到仅几百米范围内比较热闹，几百米之外就是成片的玉米地，漆黑一片，可谓冰火两重天。
有业内人士担忧地表示，东戴河新区如今面临着商品房空置率高企不下、产业“空心化”严重的困境，如此下去，东戴河新区或成“鬼城”。
多个房地产项目停工、烂尾
东戴河新区政府公开信息显示，目前新区有近20家综合地产类项目正在建设，预计今年开工面积达504万平方米。
据记者不完全统计，当地有大大小小开发项目包括佳兆业东戴河、山海同湾、合生天戴河等十几家。
上述项目除当地示范性楼盘佳兆业东戴河、山海同湾外，其余项目销售堪忧、建设迟缓，甚至出现烂尾的现象。
记者注意到，合生创展集团旗下的合生天戴河项目，早在4年前已经拿地，规划总建筑面积90万平方米，总投资40亿元。但目前只开发了57栋344户联排别墅，销售状况更是惨淡。
记者发现其售楼中心空空如也，鲜有人问津，偌大的售楼中心只有一名销售人员，而销售人员也为难地表示目前公司只推出不到一百套，卖出的很少，“虽然均价很低，但总价高，买的人不多”。而其院内杂草丛生。宣传中的五星级酒店、音乐厅电影院等设施不见踪影。
对此，山海同湾销售人员表示，“再大的开发商也没用，项目不行，照样烂尾。”
恒泰集团开发的“时间海”项目，刚刚开盘的2号楼目前打八七折，均价5000多元，在打折促销之外，每日还推出一款特价房，最低均价4200元，以加快去化速度。销售人员坦言目前房产市场不景气，很多小开发商烂尾，开发商们资金压力大。
上述山海同湾销售人员告诉记者，时间海4年只开发建设了4幢楼，资金链方面存在很大压力。
“大开发商日子都不好过，更不用说小开发商了。”熟悉东戴河地产市场的人士对记者表示。御海龙湾去年建设的6幢楼只差封顶，目前却陷入停工状态。其销售人员告诉记者：“现在转做养老地产，旅游地产竞争激烈，都做海景房，市场前景不好。”该销售人员还向记者透露，目前葫芦岛市政府推出刺激楼市新政策，从2014年8月到2015年12月免契税，是购房的绝佳时机。
即使是在当地刺激楼市的政策下，东戴河多个地产项目仍然举步维艰。
销售市场并非想象中乐观，那么已售楼盘的入住情况如何呢？经过连续4天的观察，记者发现已售商品房入住率极低的问题。记者在晚间7:30到11:00之间，发现佳兆业东戴河和山海同湾已售楼盘工作日的入住率不及10%，周末入住率约10%。楼盘保安人员向记者证实了此数据，“也就十分之一吧”。合生天戴河楼盘更是漆黑一片。
值得注意的是，作为新兴旅游城市，东戴河新区的配套短板一直被购房者以及游客所诟病。
时间海小区一位业主告诉记者：“这么大的新区，连一个加油站都没有，公交车、正规出租车更是少见，周边只有孟家新村一个商贸市场。”
记者就相关问题致函东戴河新区管委会，管委会宣传科以张庆民主任出差无法接受采访为由拒绝了记者的采访。
靠旅游业发展起来的楼市及其配套服务并不足以支撑当地经济的发展，所以政府在规划中也强调“以产带城，产城融合”，那么当地产业情况发展如何？记者对规划中的高新技术产业园区进行了详细走访调查。
产业园区建设如同按了“暂停键”陷入停滞
如果说楼市现状堪忧，那么产业园区则更为触目惊心。记者实地走访调查发现，东戴河新区产业“空心化”明显，与政府宣传中的美好图景相差甚远。
走在产业园区，看上去就像是被按了“暂停键”，陷入了停滞。破烂的广告牌架子随处可见，久经风吹日晒很多已经看不清上面的字和原有色彩，裸露的钢筋骨架锈迹斑斑，诸多荒草丛生的厂区被闲置撂荒。
东戴河新区规划中指出，为了集约节约利用土地，实现以商招商、促进产业链条及产业集群的迅速形成，尝试走工业地产之路，尤其是跟进“园中园”产业项目。
政府公开资料显示，目前，5个“园中园”项目正在全力推进中。除环球之星(韩国)工业园、青牛软件产业园、赛伯乐京东科技产业园、天马辉光电产业园4个园中园项目开工建设外，亿赞普大数据产业园也在近日开工建设。这5个园中园项目累计占地面积3511.8亩，总建筑面积353万平方米，总投资111亿元。
但记者调查发现实际情况并非如此。其中被当地政府引以为豪的“青牛呼叫中心”项目所占地块整体撂荒，被广告牌所围挡的数百亩土地上长满了野草。环球之星工业园所占地块除零星建筑外其余大片土地处于撂荒未开发状态。
长城大街和渤海大道交界处的赛伯乐科技产业园围挡内，只有1幢今年5月份动工的项目，其余近千亩土地荒芜。
昆山路上的金凯科技园则变身海韵假日酒店，接待人员告诉记者酒店运营已经两年多了，目前有90多家客房，主要接待旅游团。开始接待人员称是租了工厂的地方，最后悄悄告诉记者：“其实老板是同一个，工厂不好做，改头换面做成酒店了。”
数时街、金丝路、字正街、燕山路交叉地块，除了诚信建筑工程质量检测约十余亩建成外，其余近千亩地荒废、烂尾和闲置。其交界处的俊华科技，广告围挡的介绍中写道：占地144亩，2011年10月开工，但记者看到的只有裸露的钢筋铁架和荒草。
学京街、渤海大道、昆山路、科技街交叉路段为大片荒地。新梦路、学京街交界路段，废置钢架锈迹斑斑，大片荒地。昆山路两侧裸露钢架锈蚀，广告牌围起的厂房废弃，几千亩地荒置。科技街东侧钢筋骨架裸露，西侧大片开工停滞。
此外，北京金海、嘉本科技、惠通润滑等厂区烂尾，芳纶科技院内荒草丛生、海波电控科技撂荒闲置、希杰精工圈地撂荒已两年多……类似例子不胜枚举。
据记者不完全统计，高新技术产业园区内，除辽宁巨峰、伊菲科技、乐威科技、绥中明晖、啄木鸟健康漆、恒通电子科技等寥寥几家投产外，其余或建设停滞，或烂尾、撂荒。
记者查阅企业拿地资料发现，从2010年至今，上百家企业通过招拍挂方式拿地，但后期建设缓慢，甚至停滞烂尾，目前已建成投产的不到20家。
大学城接待中心的赵先生告诉记者，“目前真正在正常运行的工厂也就七八家，很多厂区建设都烂尾和停滞了，具体原因也不清楚，但是时间很长了，当地人都知道。”
记者注意到，东戴河新区土地闲置情况已经存在数年，根据官方通报，从2012年6月开始当地对闲置土地进行清理，清理了28个占而不建的项目，清出土地2000多亩，盘活了部分闲置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。
记者以项目入驻问题咨询东戴河新区企业服务中心，内部工作人员魏先生向记者透露，“三四年内不用着急入驻，因为配套设施不齐全，很多企业都没过来，着急入驻也做不起来。”同时，魏先生称，“云基地只是在建院士海商品房，中关村也只是噱头。”
魏先生提及的云基地项目为政府主推的科研项目之一，但记者调查发现，其科研中心尚且没有着落，却房产先行，目前正大面积对外销售商品房。该项目占地200亩，由三部分组成，研发中心E湾区占地100亩，商品房院士海楼盘占据60亩，会所占据40亩。其销售人员向记者透露，对面的HELICO已空置一年多，“据传是圈地赚钱”。
可见，政府构想的产业发展布局在现实中却似乎行不通。对此，有业内人士表示，政府一厢情愿的造城冲动背后，却是日益凸显的“空心化”。
据知情人士透露，东戴河地标建筑——外圆内方的钱币造型的创业大厦为东戴河新区政府办公楼，后因国家对党政机关办公楼等楼堂馆所的严查而未能搬迁入驻。该大厦的另一企业孵化器功能又因配套的不完善导致高新企业的引入困难，目前，该大厦虽已建成但未启用。
关于产业园区发展中存在的问题，记者多次致电东戴河新区管委会，未能得到回应，而东戴河新区国土资源局则在答应回复后一直无法接通电话，截至发稿，未得到相关回应。
“鬼城”隐忧渐显
一边是规模宏大的城市扩张计划，一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝，力推“一带五区”的东戴河新区“空城”“鬼城”之忧隐现。与苍白的现实相比，一切都只是听上去很美。
值得一提的是，东戴河新区经过近五年的发展从最开始规划的100平方公里，之后将万家镇、西甸子镇、前所镇、高岭镇、王宝镇、前卫镇、网户乡、李家堡乡、永安堡乡共9个乡镇整体划归东戴河新区管辖，进一步扩大东戴河新区的管辖范围和管理权限。调整后，东戴河新区总面积达960平方公里。
有业内人士对记者表示，如此急速“造城”，副作用不可避免。
记者实地调查过程中发现，东戴河大街晚上八点多漆黑一片，罕有人烟，宽阔的六车道上鲜有车辆驶入。渤海大道、创业大街、长城大街等如出一辙。鹏程路等支路上则荒草丛生，黑黢黢一片，让人倍感阴森。抬眼望去则是漆黑一片的停工楼盘，无数个无底洞似的窗口仿佛要将人吞噬，如同“鬼城”。
有业内专家表示，按照区域经济理论分析，走地方特色经济发展之路，才是理性的选择。如果不发展特色产业，不改变农渔民传统生产方式和生活方式，不靠当地居民进城而只是依托“候鸟式”的外来人口，现有问题无法得到根本上的解决。
而目前，当地进城居民却远远不是带动新城经济发展的主力。当地人告诉记者，5月到10月是旅游旺季，常住民出来做旅游生意，而在旅游淡季，当地渔民重操旧业出海打渔、种庄稼等。御海龙湾销售人员就表示，在淡季会回农村老家干农活。
事实上，目前东戴河市区打工人员有很多是来自邻居城市。时间海和山海同湾的销售人员中好多都是秦皇岛市山海关区的，某厂区的门卫李大爷也是秦皇岛市人，由于东戴河与秦皇岛紧邻，工作人员们表示，“像这样的很多，白天在东戴河上班晚上回家，完全不成问题”。
截至目前，整个东戴河新区范围内人口为20万，而新城常住人口不到10万。产业和人气的不足，使得生活相关配套严重缺失。
然后，惨淡的现实并不影响继续美丽的梦想。东戴河新区设定的建设目标为：3年内完成起步区基础及配套设施，并引进一批高新技术企业，形成“海岸中关村”雏形；用5年左右时间完成东戴河新区二期建设，全区基础设施建设逐步完善，并引进一批知名企业，在全国形成相当影响，产业发达、配套完善、环境优美的“海岸中关村，生态新城区”初具规模；用10~20年时间将东戴河新区建设成一座人口规模达50万人，财政收入达100亿元，GDP达1000亿元的生态宜居新城。
至于东戴河新区，未来的美好愿景能否实现？走向“远大前程”的路又有多远？这不仅受制于整体经济发展形势，还将深刻考验当地政府的智慧和能力。
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