插图陈健怡

央行降息，部分楼盘的来电、来访量增加

　　风头趸

　　文/图

　　“现在买二套房可以首付三成，又降息，我很想换房啊！”任职某事业单位的陈小姐在天河区有一套70多平方米的二手房，虽然面积不大，但胜在交通、配套方便，原本抱着“将就下去”的态度，但降息却硬生生砸出了陈小姐的换房计划：“我算了一下账，如果是100万元、20年贷款，省下的利息等于我一年的纯收入！”

　　在某外企任职的黄先生又有不同的看法。“从去年下半年起，股市的关注度持续走高，经过近半年的观察，我觉得现在到了出手买股票的时候，央行在‘两会’前降息，对股市就是一个明显的刺激信号，相信这种刺激会贯穿全年。”

　　买房还是买股？“央妈”降息的“大红包”，砸出了普通投资者幸福的烦恼。

　　市场

　　降息几天，有楼盘咨询量大增30%

　　降息才几天，广州一些楼盘已经明显感受到市场热度有所增加。“年后我们多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长，降息后的电话咨询量增幅明显，撇除假期后自然增长的因素外，降息带来的咨询量增幅达到30%。不限购的广佛概念盘升温更明显，现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告诉羊城晚报记者。碧桂园凤凰城方面表示，春节期间楼盘的客流量一直不错，近期来的人比之前明显增加。降息后，奥园地产录得约10%的来电咨询增长量，“可以感觉降息对市场还是有刺激作用”。某房地产网站的相关负责人表示，3月份头两天，该网站的百度搜索量达到历史第二高的水平，“感觉大家对房地产的关注度依然很高，降息把同一天实施的不动产登记的影响冲淡了”。

　　也有商家感觉降息的影响暂时还没能反映出来。“春节后刚启市，降息的影响估计要在周末后才能显现。近期咨询量的确多了，但不算很明显。”某大型房企营销负责人表示。

　　争鸣

　　四问楼市走势

　　现在买房合适吗？

　　开发商库存压力大 PK1 有效库存明显不足

　　去年年底，广州楼市库存量接近15万套，创下近5年来的历史新高。市场上不乏这样的声音：楼市库存压力这么大，楼价很难涨，买楼不如买股。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，无论是国家统计局的待售面积数据，还是各城市可售、未售库存，当前都差不多处于历史最高水平。从去化周期来衡量，去库存是2015年各城市楼市的重要任务。高库存压力下，必然造成市场激烈竞争，竞争将制约房价上行，特别在供应集中区域，房价仍是撬动销售的利器。

　　吴定金却认为，近几年，排名靠前的房企规模增长迅速，库存相应地增加是很合理的现象。实际上，这些库存有的是多年累计下来的，是根本很难销售或房企舍不得割肉的产品；有的是要等楼盘交楼后才能卖出好价钱的车位、社区铺等，但库存量把这些都计算进去，这样的统计自然会存在失真。真实的情形是，由于去年第四季度冲任务冲得太狠，加上去年的市场不算好，房企在计算库存时没有有效地加以甄别，由于担心库存压力，导致不少房企没有拿地，今年上半年或多或少会出现有效货量不足的现象。今年一开年，很多房企安排年度销售任务的时候才发现，上半年貌似有很多库存，但实际上没有多少房子可卖，而下半年的货量可能要等到今年第三、第四季度才能推出，为了不造成销售时冷时热的现象，有些开发商已经出现了惜售心理，希望通过提价的办法主动拉长销售期。“据我所知，很多房企已经陆续收回了去年年底的优惠，有的楼盘连面价都上调了。”

　　商家手头资金紧张 PK2 经营贷可曲线救国

　　在不少专家看来，开发商手头资金紧张，也是楼价今年难以上涨的另一个原因。龙斌认为，2015年房企业绩目标还是较高，完成任务的压力较大，回笼资金、抢占市场的要求较高，特别是全国性大型房企，在市场业绩和利润的选择前将会更倾向前者。星河湾地产董事长黄文仔也认为，现在发展商的资金链都比较紧张，所以相比更看好股市，因为楼市增长的空间不是特别大。

　　某知名商业银行高管赖先生告诉羊城晚报记者，现在房企要获得开发贷确实很难，因为担心房企出现麻烦事，但是通过定向的理财产品，房企要获取资金不会太难，当然，成本可能是10%-15%。“从去年第四季度开始的货币政策来看，今年的货币应该还是比较宽松，即使开发贷难以获取，但拿到经营贷却很容易，这么多房企搞多种经营，相信也有通过关联企业借经营贷曲线救国的意思吧。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江也认为，从今年的宏观政策面来看，我国进入新一轮降息和降准周期，货币政策比较宽松，“别看楼市的库存量大，但多年来增加的货币供应量更多，对楼价会起不小的支撑作用”。

　　广州楼价已经很高 PK3 年底或会继续走高

　　有人认为，如今的广州楼价已经处于高位，未来很难有上涨空间。黄文仔表示：“对今年的楼价，我个人判断不太乐观，但是大幅度下行看来不大可能，特别是一线城市，但二三四城市楼价有下行的压力。”龙斌也认为，要谨慎看待降息对房价上涨的推动力，因为消费者目前的追涨意愿不强。其实整个市场还处于恢复增长期，多数购房者心态谨慎，未必会追涨，他们的购房行为将会影响价格走向。

　　吴定金认为，楼市呈现比较稳定的周期性变化，如果以价格来判断的话，基本是上升期、盘整期、下行期和筑底期四个周期循环往复。从2014年各地放松限购后，楼市已经开始下行期到筑底期的铺垫，筑底迹象在去年“930新政”时开始显现，随着央行去年11月降息、今年降准这一系列动作，更加快了楼市的筑底，现在已经开始出现触底迹象，这次降息，会让下一个上升期更快到来。“我相信，在今年第二季度，新的上升周期就会率先在一线城市和较有优势的二线城市出现。虽然现在买楼可能已经没有去年年底时划算，但至少会比今年年底划算。假如要在买楼或买股之间作出选择，我不会选择买股，至少楼市还有一个比较明显的延续性和周期性，筑底期不会马上反转为下跌期，但谁也没法保证明天股市的涨跌。”

　　也有人寄希望于不动产登记能促成楼价下跌，林江却认为，这很难，毕竟贪官的比例很低，对市场总量影响不大。人口红利的减少也很难在短期内撼动楼价，年轻人只是在减少，不是突然消失，30-40岁未买房的人很多，年纪再大一点的人也有改善住房的需求，这些需求的增加在十年内完全可以对冲人口红利的减少。

　　利息还会继续下降 PK4 降息追不上房价涨

　　这次降息，对购房者来说，最直接的影响是节省了购房成本，相当于利率打了折。有买家因此认为，利率已经进入下行通道，还有降息的可能，迟点再买房，在利息上或许更划算。

　　“房贷利率现在已经接近成本价，再降的空间不大。”赖先生告诉记者，银行实际的资金成本平均在4%以上，在扣除管理等成本后，如今存款与贷款的利息差并没有想象的多，即使利息再下浮，空间也不会很大，最多只有1%左右的空间，可能远远比不上楼价上涨的速度。

　　专家观点

　　实际通胀不低，

　　买房不失为好选择

　　林江(中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师)：

　　如果手头资金充足，买房不失为好选择。一方面，降息后，在银行存钱已经意义不大；另一方面，目前通胀还比较明显，在实际通胀和降息的背景下，房地产还是有一定的投资意义。

　　买股票的话，个人不是太主张。多年来，中国的股市大家心中有数，股价并非完全由市场确定，风险较大，买股票倒不如购买理财产品，去年年底不少理财产品有6%-8%的年息，比存银行好得多。

　　上半年买股，

　　下半年买房

　　赖先生(某知名商业银行高管)：

　　就今年上半年的市场来看，买股票的涨幅可能会比房价涨幅明显。降息对股市、楼市都是利好，但现在的政策明显在促进股市，对楼市的态度只是不再打压而已。

　　而且，我认为目前国内不少股票的价格偏低，现在炒股，从资产增值的角度来说，应该见效更快。但股票投资是短期行为，到今年9月份以后或明年，房地产估计会迎来反弹复苏行情，这个时候不妨关注楼市。羊城晚报记者 梁栋贤

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