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降息红包砸出一批投资者 广州楼盘咨询量大增30%

https://m.biud.com.cn 2015年03月06日14:51 家居装修知识网  

插图陈健怡

央行降息,部分楼盘的来电、来访量增加

  风头趸

  文/图

  “现在买二套房可以首付三成,又降息,我很想换房啊!”任职某事业单位的陈小姐在天河区有一套70多平方米的二手房,虽然面积不大,但胜在交通、配套方便,原本抱着“将就下去”的态度,但降息却硬生生砸出了陈小姐的换房计划:“我算了一下账,如果是100万元、20年贷款,省下的利息等于我一年的纯收入!”

  在某外企任职的黄先生又有不同的看法。“从去年下半年起,股市的关注度持续走高,经过近半年的观察,我觉得现在到了出手买股票的时候,央行在‘两会’前降息,对股市就是一个明显的刺激信号,相信这种刺激会贯穿全年。”

  买房还是买股?“央妈”降息的“大红包”,砸出了普通投资者幸福的烦恼。

  市场

  降息几天,有楼盘咨询量大增30%

  降息才几天,广州一些楼盘已经明显感受到市场热度有所增加。“年后我们多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长,降息后的电话咨询量增幅明显,撇除假期后自然增长的因素外,降息带来的咨询量增幅达到30%。不限购的广佛概念盘升温更明显,现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告诉羊城晚报记者。碧桂园凤凰城方面表示,春节期间楼盘的客流量一直不错,近期来的人比之前明显增加。降息后,奥园地产录得约10%的来电咨询增长量,“可以感觉降息对市场还是有刺激作用”。某房地产网站的相关负责人表示,3月份头两天,该网站的百度搜索量达到历史第二高的水平,“感觉大家对房地产的关注度依然很高,降息把同一天实施的不动产登记的影响冲淡了”。

  也有商家感觉降息的影响暂时还没能反映出来。“春节后刚启市,降息的影响估计要在周末后才能显现。近期咨询量的确多了,但不算很明显。”某大型房企营销负责人表示。

  争鸣

  四问楼市走势

  现在买房合适吗?

  开发商库存压力大 PK1 有效库存明显不足

  去年年底,广州楼市库存量接近15万套,创下近5年来的历史新高。市场上不乏这样的声音:楼市库存压力这么大,楼价很难涨,买楼不如买股。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,无论是国家统计局的待售面积数据,还是各城市可售、未售库存,当前都差不多处于历史最高水平。从去化周期来衡量,去库存是2015年各城市楼市的重要任务。高库存压力下,必然造成市场激烈竞争,竞争将制约房价上行,特别在供应集中区域,房价仍是撬动销售的利器。

  吴定金却认为,近几年,排名靠前的房企规模增长迅速,库存相应地增加是很合理的现象。实际上,这些库存有的是多年累计下来的,是根本很难销售或房企舍不得割肉的产品;有的是要等楼盘交楼后才能卖出好价钱的车位、社区铺等,但库存量把这些都计算进去,这样的统计自然会存在失真。真实的情形是,由于去年第四季度冲任务冲得太狠,加上去年的市场不算好,房企在计算库存时没有有效地加以甄别,由于担心库存压力,导致不少房企没有拿地,今年上半年或多或少会出现有效货量不足的现象。今年一开年,很多房企安排年度销售任务的时候才发现,上半年貌似有很多库存,但实际上没有多少房子可卖,而下半年的货量可能要等到今年第三、第四季度才能推出,为了不造成销售时冷时热的现象,有些开发商已经出现了惜售心理,希望通过提价的办法主动拉长销售期。“据我所知,很多房企已经陆续收回了去年年底的优惠,有的楼盘连面价都上调了。”

  商家手头资金紧张 PK2 经营贷可曲线救国

  在不少专家看来,开发商手头资金紧张,也是楼价今年难以上涨的另一个原因。龙斌认为,2015年房企业绩目标还是较高,完成任务的压力较大,回笼资金、抢占市场的要求较高,特别是全国性大型房企,在市场业绩和利润的选择前将会更倾向前者。星河湾地产董事长黄文仔也认为,现在发展商的资金链都比较紧张,所以相比更看好股市,因为楼市增长的空间不是特别大。

  某知名商业银行高管赖先生告诉羊城晚报记者,现在房企要获得开发贷确实很难,因为担心房企出现麻烦事,但是通过定向的理财产品,房企要获取资金不会太难,当然,成本可能是10%-15%。“从去年第四季度开始的货币政策来看,今年的货币应该还是比较宽松,即使开发贷难以获取,但拿到经营贷却很容易,这么多房企搞多种经营,相信也有通过关联企业借经营贷曲线救国的意思吧。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江也认为,从今年的宏观政策面来看,我国进入新一轮降息和降准周期,货币政策比较宽松,“别看楼市的库存量大,但多年来增加的货币供应量更多,对楼价会起不小的支撑作用”。

  广州楼价已经很高 PK3 年底或会继续走高

  有人认为,如今的广州楼价已经处于高位,未来很难有上涨空间。黄文仔表示:“对今年的楼价,我个人判断不太乐观,但是大幅度下行看来不大可能,特别是一线城市,但二三四城市楼价有下行的压力。”龙斌也认为,要谨慎看待降息对房价上涨的推动力,因为消费者目前的追涨意愿不强。其实整个市场还处于恢复增长期,多数购房者心态谨慎,未必会追涨,他们的购房行为将会影响价格走向。

  吴定金认为,楼市呈现比较稳定的周期性变化,如果以价格来判断的话,基本是上升期、盘整期、下行期和筑底期四个周期循环往复。从2014年各地放松限购后,楼市已经开始下行期到筑底期的铺垫,筑底迹象在去年“930新政”时开始显现,随着央行去年11月降息、今年降准这一系列动作,更加快了楼市的筑底,现在已经开始出现触底迹象,这次降息,会让下一个上升期更快到来。“我相信,在今年第二季度,新的上升周期就会率先在一线城市和较有优势的二线城市出现。虽然现在买楼可能已经没有去年年底时划算,但至少会比今年年底划算。假如要在买楼或买股之间作出选择,我不会选择买股,至少楼市还有一个比较明显的延续性和周期性,筑底期不会马上反转为下跌期,但谁也没法保证明天股市的涨跌。”

  也有人寄希望于不动产登记能促成楼价下跌,林江却认为,这很难,毕竟贪官的比例很低,对市场总量影响不大。人口红利的减少也很难在短期内撼动楼价,年轻人只是在减少,不是突然消失,30-40岁未买房的人很多,年纪再大一点的人也有改善住房的需求,这些需求的增加在十年内完全可以对冲人口红利的减少。

  利息还会继续下降 PK4 降息追不上房价涨

  这次降息,对购房者来说,最直接的影响是节省了购房成本,相当于利率打了折。有买家因此认为,利率已经进入下行通道,还有降息的可能,迟点再买房,在利息上或许更划算。

  “房贷利率现在已经接近成本价,再降的空间不大。”赖先生告诉记者,银行实际的资金成本平均在4%以上,在扣除管理等成本后,如今存款与贷款的利息差并没有想象的多,即使利息再下浮,空间也不会很大,最多只有1%左右的空间,可能远远比不上楼价上涨的速度。

  专家观点

  实际通胀不低,

  买房不失为好选择

  林江(中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师):

  如果手头资金充足,买房不失为好选择。一方面,降息后,在银行存钱已经意义不大;另一方面,目前通胀还比较明显,在实际通胀和降息的背景下,房地产还是有一定的投资意义。

  买股票的话,个人不是太主张。多年来,中国的股市大家心中有数,股价并非完全由市场确定,风险较大,买股票倒不如购买理财产品,去年年底不少理财产品有6%-8%的年息,比存银行好得多。

  上半年买股,

  下半年买房

  赖先生(某知名商业银行高管):

  就今年上半年的市场来看,买股票的涨幅可能会比房价涨幅明显。降息对股市、楼市都是利好,但现在的政策明显在促进股市,对楼市的态度只是不再打压而已。

  而且,我认为目前国内不少股票的价格偏低,现在炒股,从资产增值的角度来说,应该见效更快。但股票投资是短期行为,到今年9月份以后或明年,房地产估计会迎来反弹复苏行情,这个时候不妨关注楼市。羊城晚报记者 梁栋贤

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