1月5日和10日，成都市国土资源局连续发布两份公告，将于近期以挂牌方式出让6宗南部新区商业服务业用地，拉开了2007年成都市土地供应的序幕。
据了解，本次出让的6宗地块均位于南部新区，用地性质均为商业服务业用地，不兼容住宅，其中4宗位于科技创业中心片区，环绕在新的行政办公中心周边，总净用地面积约177亩，按照最低容积率2.5计算，4宗地将向市场提供近30万平方米的商业及写字楼。
然而，这些地仅仅是该区域商业服务业用地放量的开端，在这之后，成都市还有更多的地块推向市场。


2007年上半年成都市房地产市场分析及投资咨询报告

492页 38万字 246个图表


第一章　房地产的相关概念
1.1　房地产业的定义及分类
1.1.1　房地产定义
房地产是指、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

1.1.2　房地产的分类
（1）按用途分类。有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。
（2）按开发程度分类。有生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)。
（3）按是否产生收益分类。有收益性房地产和非收益性房地产。其中收益性房地产有：住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，非收益性房地产有：高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。考生需要注意的是，收益性房地产、非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
（4）按经营使用方式分类。有销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。

1.1.3　房地产业主要涵盖的领域
（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
（二）房地产业主要包括以下一些内容：
1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

1.2　房地产的形态与特点
1.2.1　房地产的自然形态
1、作为实物形态的房地产
作为实物形态的房地产是指土地、建筑物以及固着在土地，建筑物上的不可分割的部分。
2、作为财产形式的房地产
房地产作为财产被称为不动产，即不能移动的财产。一般是指位置固定，不可移动的房地产，这主要是针对动产，即可以转移的财产而言。

1.2.2　房地产行业的特点
1、房地产行业的专业技术、资金要求较高，行业进入门槛较高。
2、一些企业已经在市场中建立了自己的品牌。
3、有自己的土地储备，具有可持续发展的能力。
4、国民经济快速增长，人民生活水平提高，为房地产行业提供了良好的经营环境。
5、房地产行业保持较高的增长率，行业的增长率在30%以上。
6、中国人口众多，对需求强烈。
7、房地产企业规模普遍偏小，抗风险能力较弱。
8、管理比较粗放，产品研发能力较弱。
9、竞争越来越激烈，其他产业资金和国外房地产公司的进入。
10、受经济周期的影响比较大。
11、受国家政策的影响比较大。

1.3　我国房地产行业特征与发展历程
1.3.1　我国房地产行业的特征分析
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。

1.3.2　我国房地产行业的发展历程
我国房地产业自改革开放以来从无到有二十多年的发展建设，经历了从单一追求数量到数量与质量并举、从零敲碎打到规模化发展、从产品结构单一到向多元化迈进的发展历程，并有力地带动了相关配套产业的发展。
随着房地产开发相关政策法规的不断完善，加之日趋激烈的市场竞争，我国房地产业在淘汰与整合中逐渐向规范化方向发展。国家通过房改政策、住房供应政策、住房二级市场政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资的稳步增长，使住宅建设逐渐形成产业化。
房地产业广阔的发展空间也吸引了实力雄厚的港台房地产开发商大举进军大陆房地产市场，这些开发商在资金实力、规划设计、开发规模、楼盘品牌、产品营销等方面具有明显优势，必将大大加剧国内房地产业的竞争与重新洗牌。
中国经过这些年来由计划经济向市场经济的转型，房地产行业基本完成了从大起大落的幼稚期到相对稳定和理性的成长期之转变。
目前的房地产行业正在朝“住宅产业化、土地市场化、管理规范化、企业品牌化”的方向发展，并已呈现业内整合、规范发展的新局面。
在中国经济持续高速增长，国家对住房消费相关鼓励


目 录
第一章　房地产的相关概念 13
1.1　房地产业的定义及分类 13
1.1.1　房地产定义 13
1.1.2　房地产的分类 13
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 14
1.2　房地产的形态与特点 14
1.2.1　房地产的自然形态 14
1.2.2　房地产行业的特点 14
1.3　我国房地产行业特征与发展历程 15

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