2007年中国商铺地产市场分析及投资咨询报告

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38万字
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第一章　商铺地产概述
1.1　商铺相关概念
1.1.1　商铺的定义
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
1.1.2　商铺选址的依据
正确选择店址是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。科学地选址将使你获得“地利”优势而生意兴旺。

一、依据“人气”选址
好的位置虽然不是选址的绝对要求，但却有着很多开店时的共性所在。如人口流动性大，闹市区域的繁华地段，交通便利等，所以选择好位置必须具备以下条件。
1、人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例；
2、车流量：汽车、摩托车往来流量；
3、交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具；
4、马路宽窄、大小：单行道、双向道与停车问题；
5、区域特征：商圈情况、竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等；
6、人口勘察：该区域人口数量、消费习惯等；
7、商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位等。

二、按照“地点”选址
小店可粗略分为两种，一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店为邻，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来经营。经营这样的小店，一定要做市场细分，做专做深做透。开在闹市的小店不妨经营能迎合年轻人（或年轻女孩子）品味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的人群。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近能购买到商品当然受他们的欢迎。

三、依据“地段”选址
购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的两重性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便捡个店铺就都能赚钱，店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的品质。投资店铺讲究地段。店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。

在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响店铺的经营效益水平及场地租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气。再者有固定的人流保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。

一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是会带动新建楼盘的品质和价位使之会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。

若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面是住户在小区内消费仅仅是为了图个方便，而难有持续的、可能的大宗消费出现。另外，适合投资的小区内店铺，最好有足够大的规模，或者是开放式的小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。

四、依据“经营需要”选址
一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但并不是说所有的店铺都适合开在人山人海的地方。比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。

二要选取自发形成的某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发地形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某类商品时就会自然而然地想起这条街。

三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去了独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

四要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。因为，这些著名店在选择店址前大都已经做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“拣”些顾客。
1.1.3　商铺户型分割概述
　一、商铺分割的原则　

商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。　

1 、主题的原则　

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。　

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

2 、人性化的原则　

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要

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