2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会将在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网特别就当下的楼市表现以及未来趋势采访了望京西府项目总经理耿良先生。

望京西府项目总经理 耿良

2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，耿良认为自住商品房的发展将促使高端项目与刚需项目分化更为严重，中低端项目在北京市场会停滞，而天价级项目在北京高端市场仍将占据主流。另一方面，政府将以不同名目推出刚性需求楼盘以及平民化楼盘，二手房的买卖市场则会满足中间人群的需求。

对于2014年政府针对自住商品房的调控方向，在耿良看来一定是对投资型群体的调整，政府一定要逐渐向平民化以及刚性的需求方向去指引。从目前政府的政策和北京市的房产市场情况来看，刚性需求的呼声渐高，财富型、投资型以及富人住房需求向平民化、刚性化、个人的福利住房和带有福利性质的商品房转变。在经济适用房短缺之时，两限房、自住型的商品房等满足小业主需求的产品是老百姓真正关注的，而这也是政府调控所参考的标准。

目前北京共有32个自住商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个；顺义6个；大兴、昌平各4个；通州、丰台、门头沟各2个、房山、密云、平谷各1个。耿良认为自住商品房的入住率会非常高，将来必将成为第一居所，而对于房企来说争夺自住商品房用地需要主要考量的因素是拿地成本，“北京自住商品房的本质是经济适用房，如果出现高溢价成本拿地，高溢价的楼面价格，那么建造出来的必然不会是自住商品房。”耿良如是说。

在未来品牌房企拿地中，联合拿地是耿良早已意识到的一个趋势，如今全国（包括北京）正处于洗牌的阶段。品牌联合拿地有几种模式，耿良更看好大品牌和央企、国企联手打造项目，依托品牌地产的雄厚资金以及央企房企更优厚的资源强强联手。在耿良看来，洗牌的目的是在5~8年内，逐渐驱使小开发商淡出市场，而一定是由央企和名企的强强联手的模式主导。未来北京及一线市场基本可以使小开发商、投机开发商以及资金链不足的开发商逐渐淡出房产市场，使得大品牌房企以及央企更加关注产品的打造，做更有价值的东西。

2013年楼市火爆异常，2014年首月北京住宅成交却遇冷，较去年同期下滑46%。不少业内人士预言，2014年房地产增量将放缓，但耿良反驳道2014年楼市发展情况会比2013年还要好。首先从政府层面去理解，两会之前习主席第一次重要讲话的内容就包括2014年将继续推动稳健的货币政策、将继续推动有效的金融机制，这两点充分证实了2014年市场向好、向稳的趋势。从2008年以来房地产业进行了多次调控，调控的经验告诉耿良如果没有出现利空消息，市场仍旧利好。耿良坚信，2014年整体的政策、金融、货币制度如果持续温和、放宽，直接受益者仍是房地产行业。

大北京一小时生活圈是耿良所预示的未来北京房地产重要的发展方向。自住型商品楼盘的辐射性会使购房者逐渐习惯大集团的概念，整体的拿地价格以及成本可以控制在良性的价格上，再以便利的交通做为硬件依托，而大北京将成为未来核心购房区域。

而面对目前银行贷款收紧，耿良认为从政府方面来说，之前多年的房地产热潮，包括审核把关、政策链比较宽松，有死账、坏账以及不良贷款的出现，政府调控以及银行贷款政策收紧并不一定是坏事。所谓良性的房地产发展市场，一定离不开良性经融循环，从房地产开发企业本身，到金融银行到整个国家，贷款收紧短期来看对开发商会有影响，从长期意义以及良性回款的要求来看都是向好的。如今贷款的客户较少，开发商会以其他优惠政策来弥补，以此来吸引更多资质优秀的购房者分期付款，满足开发商资金链的回笼，对于开发商来说是件利好的事情。

最近，房地产作为较敏感的话题，包揽了各媒体的头版头条，褒贬不一的新闻里信息量很庞大，耿良则认为主导房地产行业的主要因素是市场需求，北京市场的需求量不仅非常庞大且不断扩充膨胀，北京做为国家的政治、经济、教育、医疗中心，涌入北京的人会源源不断，市场需求量直接决定房地产市场的好与坏。

耿良表示2014年望京西府将坚定不移地走经济型别墅路线，始终秉承绿色、环保、养老、度假、旅游的建造理念，更多注重时效性和体验式的城乡模式。从130万~300万的总量价格区间来看，客户群体比较宽泛，望京西府将预计今年将达到近10万平米的销售量。

中国房地产发展年会已连续举办13届，对于2014年中国房地产发展年会，耿良展望此次房地产年会将是金融群体的大鳄级对行业深入的讨论和深化，希望可以通过此次搜房网举办的房地产年会使开发企业在未来开发项目时坚持以人为本的理念，解决老百姓的民生问题以及老百姓最关注的住房问题，使其具有实际意义、深远影响。

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