2007年武进区房地产开发分析报告



2007年，房地产业在国家宏观紧缩中快速发展。一方面房地产开发继续保持快速增长，全国房地产开发投资增幅高于全社会固定资产投资增幅5.4个百分点，另一方面，国家为遏制房地产过度开发、抑制投机和炒作、保障民生，采取了一系列调控政策，首付提高、银根紧缩、清查囤积土地、限期开发等等。武进区房地产业在宏观调控政策趋紧和区域经济快速发展的双重影响下，继续保持较快增长，市场稳定，结构逐步调整，经济效益上升。

一、开发投资保持快速增长。2007年武进区资质以上房地产企业开发投资持续快速增长，全年完成开发投资60.93亿元，比上年增长了34.6%，高于全区全社会固定资产投资增幅14.7个百分点，从开发结构看，住宅开发投资43.23亿元，比上年增长23.2%，商业营业用房投资8.96亿元，比上年增长27.1%，其他用房投资6.82亿元，同比增长1.2倍。在住宅投资中，别墅投资明显下降，别墅投资1.87亿元，比上年下降了54.7%。

二、施工规模扩大，竣工交付增加。受上年度结转项目的影响，在建施工规模继续扩大，项目竣工交付大大好于上年。2007年房地产企业房屋施工面积达609.15万平方米，比上年增加117.66万平方米，同比增长了23.9%，其中住宅施工面积477.21万平方米，比上年增长20.3%，办公楼11.51万平方米，同比增长2.4倍，商业营业用房72.31万平方米，同比增长了8.7%。在住宅中，大户型面积明显下降，单套面积大于140平方米的住宅面积为134.57万平方米，比上年减少了83.2万平方米，下降了38.2%。房屋竣工面积达184.45万平方米，比上年增加了78.83万平方米，同比增长了74.6%，其中住宅竣工面积145.68万平方米，同比增长72.6%。

三、市场销售稳定，价格缓慢上扬。2007年房地产市场保持着稳中有升的态势，新开工项目有序推出，市场销售稳定增长，价格上升步伐逐步趋缓。2007年商品房销售面积161.79万平方米，同比增长了14.0%，商品房销售额68.11亿元，同比增长20.9%。在商品房销售中期房销售仍占主导地位，期房销售面积141.07万平方米，占销售总量的87.2%，同比增长9.2%。商品房价格分地区看，市区价格已开始回落，城区价格缓慢上升，乡镇价格继续走高。2007年商品房销售年平均价为4210元/平方米，其中住宅4028元/平方米，每平方米分别比上年增加240元和107元，同比分别上涨了6%和2.7%，其中住宅期房价格为4124元/平方米，同比增长3.9%。

四、企业效益高位高增长。连续多年产销两旺的市场使整个房地产行业获利颇丰，经济效益大幅度提高。2007年企业主营业务收入43.36亿元，比上年增长50.8%，其中商品房销售收入43.18亿元，同比增长53.9%。企业利税总额达10.71亿元，比上年增长65.3%，其中利润总额7.59亿元，同比增长了89.8%。实现增加值12.02亿元，同比增长67.2%。经济效益提升的同时企业实力明显增强，企业资产合计244.51亿元，所有者权益50.09亿元，分别比上年增长了62.5%和56.1%，企业资产负债率为79.5%，企业投资经营总体上处在较好的运行状态。

五、城区房地产业平稳发展。由于武进城区大力推进城市基础设施建设，这几年城区面貌有了根本的变化，再加上武进经济的快速发展，房地产市场保持稳定的增长。2007年城区（含高新区和经发区）完成房地产开发投资30.01亿元，比上年增长12.1%，占全区开发企业投资的49.3%。房屋施工面积378.42万平方米，比上年增长30.0%，其中住宅面积312.76万平方米，比上年增长25.4%。由于城区结转项目较多，房屋的竣工交付较上年有较高的增长，竣工面积93.01万平方米，比上年增长97.1%，增幅高于全区22.5个百分点。商品房销售保持良好的态势，商品房销售面积92.61万平方米，其中住宅面积87.71万平方米，分别比上年增长27%和28.6%，从商品房价格看，年平均价为4272元/平方米，其中住宅价格为4041元/平方米，分别比上年增长了5.5%和3.5%，增幅高于市区商品房价格增幅。

2008年房地产业将继续在严紧宏观调控下行进，如何在众多不利因素下寻找突破，求得又好又快的发展，是房地产企业必须面对并且亟待解决的问题。目前存在问题主要表现在：

1、土地成交量下降，后续项目减少。受市场和政策的影响，2007年房地产企业购置土地量减少，土地购置面积44.29万平方米，比上年减少4.79万平方米。新开工项目明显减少，全年新开工面积173.47万平方米，比上年减少了106.98万平方米，同比下降了38.1%，其中住宅下降了43.2%。土地购置量的下降，是导致新开工项目减少的直接原因之一，新开工项目持续减少势必导致武进区后期房地产投资规模萎缩和少部分开发企业的淘汰出局。

2、开发成本提高，房价难以下调。2007年钢材、建材大幅上涨，人工工资也有较大的提高（2007年建筑业从业人员平均劳动报酬比上年增长16.7%），使得房屋建造成本上升。与此同时，土地价格也在上涨，2007年土地年平均成交价为1516元/平方米，而上年为1054元/平方米，增长了43.8%。开发成本上升后，开发商为确保自身得益，势必将增加的成本大部分转嫁给购房者，房价难以下跌。目前房地产市场正处在比较微妙的境地，一些地区房价已开始回落，有些地区还在缓慢增长，房地产市场会逐步进入盘整阶段。

3、企业参差不齐，影响自身发展。目前武进区房地产开发企业中开发量超亿的企业有23家，占企业总数的43.4%，没有开发工作量的企业有6家，占企业总数的26.1%，有五分之一的企业所有者权益超亿元，有11家企业的资产负债率超过了90%，处在高危期，如果市场一旦不景气，这些企业将面临巨大的困境。

4、商品房空置面积开始回升。前几年商品房空置面积逐年下降，但2007年开始回升。到年末商品房空置面积为19.81万平方米，比上年末增加了1.82万平方米，上升了10.1%。商品房空置面积增加主要是商业营业用房空置面积增加引起的。但空置房的增加应引起注意和重视，企业应开发结构合理、适销对路并且符合国家政策的商品房。
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200805/1737.html